השאלה שאנחנו נשאלים הכי הרבה
האם אפשר למשכן זכות Sap-Ing-Sith?
שתי שאלות מתערבבות במשפט מטעה אחד.
אחת מהן מוכרעת בחוק.
השנייה היא החלטה מסחרית של גורם אחר.
איננו מסדירים מימון ולא נבטיח לכם בנק
האם אפשר לקבל הלוואה כנגד הזכות? אם אצטרך נזילות בשנה השמינית, האם הנכס הזה שימושי או לא?
לתשובה שני חלקים.
אחד משפטי ואחד מסחרי, ורק אחד מהם מוכרע.
האפשרות למשכן היא שאלה משפטית. זכות Sap-Ing-Sith לפי חוק הזכויות המבוססות על נכס B.E. 2562 (2019) היא זכות קניינית הרשומה על ה־Chanote.
ניתן למשכן אותה, גם מול בנקים תאילנדיים.
השאלה אם בנק ילווה ללווה זר מסוים היא החלטת אשראי. היא תלויה במוסד, בלווה, בתקופה שנותרה ובמדיניות הפנימית.
אין לכך תשובה קבועה.
הטענה המתחרה
מה אולי שמעתם
״בנקים תאילנדיים ממעטים להלוות כנגד Sap-Ing-Sith, אם בכלל.״
האמירה מגיעה מספק של מבנה מתחרה, וייתכן שהיא מדויקת כתיאור של השוק.
בנקים תאילנדיים נוקטים גישה שמרנית בהלוואות לאנשים זרים, והחוק קיים רק מאז 2019.
קונה שמניח שמימון ימתין לו מניח דבר שאנחנו לא היינו מניחים.
אבל המשפט מתאר את נכונות הבנק להלוות, לא את האופי המשפטי של הנכס.
הנכונות משתנה.
זכות קניינית רשומה אינה משתנה.
- הזכות ניתנת למשכון, משום שהיא רשומה על שטר הבעלות.
- השאלה אם בנק מסוים אכן יקבל אותה ובאילו תנאים אינה מוכרעת.
- לא ניתן למשכן חכירה באותו אופן.
אין על שטר הבעלות זכות שתשמש בטוחה, וזה הבדל מבני ולא עניין של נכונות להלוות.
מה יכול לשמש בטוחה למלווה
שלושה מבנים, שאלה אחת: מה רשום על שטר הבעלות?
| שאלה שהמלווה שואל | חכירה ל־30 שנה | חברה תאילנדית 51/49 | Sap-Ing-Sith רשומה |
|---|---|---|---|
| מה רשום על ה־Chanote? | חוזה הרשום כהערה | החברה, כבעלת הקרקע | הזכות עצמה |
| זכות קניינית? | לא: חוזה אישי | דרך חברה, במרחק שלב אחד | כן |
| אפשר למשכן? | לא | רק את הקרקע של החברה | כן, לפי החוק |
| עוברת ללא הסכמה? | לא | העברת מניות, עם מגבלות | כן |
| אם הקרקע נמכרת? | נתון למחלוקת בפועל | הסיכון נמצא במניות | נשארת בתוקף |
| הסיכון בבסיס המבנה | החידושים הם הבטחות | חשיפת נומיני | אין חידוש; השווי יורד עם התקופה |
| התוצאה למלווה כיום | אין בטוחה | בטוחה על מבנה חשוף לסיכון | בטוחה לפי החוק; הנכונות להלוות אינה מוכרעת |
הלוואה דרך החברה אינה הפתרון
חברה שהיא באמת בעלת קרקע יכולה למשכן אותה.
הפגם, אם קיים, נמצא קודם לכן: מניות המוחזקות עבור זר הן הסדר נומיני, האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים.
משכנתה מוסיפה מלווה לחשיפה במקום לתקן אותה.
ראו מבני נומיני וגם Sap-Ing-Sith לעומת חברה תאילנדית.
נקודה נוספת שאולי שמעתם
אכיפה: השבת חזקה והפרעה לזכות
לבעל הזכות ״אין זכות לתביעת השבת חזקה ואין זכות למנוע הפרעה בלתי חוקית״, ולכן נדרשת הודעה לבעל הקרקע במקום פעולה ישירה.
אותו ספק, הפעם בנוגע לסעדים ולא לעצם קיום הזכות.
כשצד שלישי מפריע, בעל הזכות מודיע לבעל הקרקע במקום לתבוע בשמו שלו.
זה נכון.
הדבר קובע כיצד מנהלים סכסוך, ולא אם הזכות קיימת על שטר הבעלות, שורדת מכירה, ניתנת להעברה או למשכון.
בחכירה, הסעדים עוברים דרך צד לחוזה שיכול למכור את הקרקע.
מה נאמר ומה לא נאמר
העמדה שלנו לגבי מימון, בכתב
- הזכות ניתנת למשכון לפי החוק, גם מול בנקים תאילנדיים, משום שהחוק מאפשר זאת.
- איננו אומרים שהבנק שלכם ילווה.
איננו מכירים את התיק שלכם. - איננו מציינים בנקים ואיננו מצטטים ריביות או שיעורי מימון.
- איננו מתווכים מימון ואיננו מקבלים עמלה ממתווכי מימון.
- אם אתם רוכשים רק כדי למחזר מימון בהמשך, אמרו זאת מראש.
בפועל
אם בכוונתכם להשתמש בזכות כבטוחה
רשמו את הזכות תחילה
אין מה לשעבד עד לרישום הזכות, בדרך כלל כ־30 יום מהחתימה.
ראו איך הרישום עובד.
פנו למלווים שלכם
הציגו להם את התיק וקבלו תשובה בכתב.
התשובה שלהם היא היחידה שקובעת.
שימו לב לתקופה שנותרה
עד 30 שנה, ללא מנגנון חידוש בחוק.
השווי יורד כשהתקופה מתקצרת, והמלווה מתמחר זאת.
רשמו את מה שאתם מסתמכים עליו
מבנים חוזרים לבעל הקרקע בסיום התקופה אלא אם נרשמו בנפרד.
הבטחות לפיצוי מחייבות צדדים שלישיים רק לאחר רישומן.
אפשרות המכירה שקיימת
הזכות עוברת ללא הסכמת המחכיר, באמצעות רשת הבעלים, בעמלה אינדיקטיבית של 1.5%.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
חשבו זאת במחשבון.
שאלו אותנו את הגרסה של השאלה שנוגעת לכם
נפריד בין הדין המוכרע לבין החלטה מסחרית של גורם אחר.
כשאיננו יודעים, נאמר זאת.
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי ולא הצעת מימון.
אין כאן מצג שלפיו מלווה כלשהו יעמיד כספים כנגד זכות כלשהי.
בדקו את מצבכם עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי לפני החתימה.
שאלות של בעלי נכסים.
האם זכות Sap-Ing-Sith ניתנת למשכון לפי הדין התאילנדי?
חוק הזכויות המבוססות על נכס B.E. 2562 (2019) יוצר זכות קניינית הניתנת לרישום על ה־Chanote, וזכות זו ניתנת למשכון לפי החוק, גם מול בנקים תאילנדיים.
זו אמירה על האופי המשפטי של הנכס, לא תחזית לתשובה של בנק כלשהו.
אז האם בנק תאילנדי באמת ילווה לי כסף כנגדה?
הדבר תלוי בבנק, בלווה ובתיק.
הלוואה לאדם זר בתאילנד היא החלטת אשראי הכפופה למדיניות הפנימית של כל בנק, ולא לחוק הזכויות המבוססות על נכס.
איננו מבטיחים מימון, ואין לקבל מאיש הבטחה למימון.
האם בנק יכול לקבל בטוחה על חכירה במקום זאת?
חכירה לפי סעיפים 537–571 לקוד האזרחי והמסחרי היא חוזה אישי.
חכירות ליותר משלוש שנים נרשמות כהערה בלשכת המקרקעין, אך המסמך נשאר חוזה בין שני צדדים.
אין על שטר הבעלות זכות קניינית שאליה מלווה יכול להצמיד משכנתה.
ומה לגבי הלוואה דרך חברה תאילנדית 51/49?
הסיכון נמצא קודם לכן: אם בעלי מניות תאילנדים מחזיקים במניות עבור זר, זהו הסדר נומיני האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים, והבטוחה נשענת על מבנה שבעצמו חשוף לסיכון.
האם התקופה שנותרה משפיעה על החלטת המלווה?
זכות Sap-Ing-Sith ניתנת לתקופה של עד 30 שנה לפי החוק, ושוויה יורד ככל שהתקופה שנותרה מתקצרת.
כל מלווה שבוחן אותה יתייחס לשנים שנותרו, ואין בחוק מנגנון חידוש.
מי משלם את אגרות הרישום לרשויות?
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
האם United Grace מסדירה מימון?
אנחנו רושמים את הזכות בשמכם ומפעילים את רשת המכירה.
איננו מתווכים הלוואות, איננו מציגים מימון כיתרון מכירתי ולא נאמר לכם שבנק הסכים לדבר שלא הסכים לו.