La question qu'on nous pose le plus
Un droit Sap-Ing-Sith peut-il être hypothéqué ?
Deux questions sont fondues en une seule phrase trompeuse.
L'une relève du droit établi.
L'autre est la décision commerciale de quelqu'un d'autre.
Nous n'organisons pas de financement et nous ne vous promettrons pas de banque
Puis-je emprunter en le donnant en garantie ? Si j'ai besoin de liquidités la huitième année, cet actif est-il mort ou vivant ?
La réponse a deux moitiés.
L'une est juridique, l'autre commerciale, et une seule est tranchée.
L'hypothécabilité est une question de droit. Un droit Sap-Ing-Sith au titre de la Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019) est un droit réel inscrit sur le Chanote.
Il est hypothécable, y compris auprès des banques thaïlandaises.
Qu'une banque prête ou non à un emprunteur étranger donné est une décision de crédit. Elle dépend de l'établissement, de l'emprunteur, de la durée restante et de la politique interne.
Cela n'est pas tranché.
L'affirmation concurrente
Ce que vous avez peut-être entendu
« Les banques thaïlandaises prêtent rarement, voire jamais, contre un Sap-Ing-Sith. »
Cela vient d'un vendeur de structure concurrente et, comme description du marché, c'est peut-être tout à fait exact.
Le crédit bancaire thaïlandais aux particuliers étrangers est prudent et la Loi ne date que de 2019.
Un acheteur qui suppose qu'un financement l'attendra suppose quelque chose que nous ne supposerions pas.
Mais la phrase décrit l'appétit des banques, pas le caractère juridique de l'actif.
L'appétit change.
Un droit réel enregistré, non.
- Le droit peut être hypothéqué, parce qu'il est enregistré sur le titre.
- Qu'une banque donnée veuille l'accepter, et à quelles conditions, n'est pas résolu.
- Un bail ne peut pas être hypothéqué de la même façon.
Rien sur le titre ne peut servir de garantie, et cela tient à la structure plutôt qu'à l'appétit.
Ce sur quoi un prêteur peut prendre une sûreté
Trois structures, une question : qu'y a-t-il sur le titre ?
| Question que pose un prêteur | Bail de 30 ans | Société thaïlandaise 51/49 | Sap-Ing-Sith enregistré |
|---|---|---|---|
| Qu'y a-t-il sur le Chanote ? | Un contrat annoté | La société, comme propriétaire du terrain | Le droit lui-même |
| Un droit réel ? | Non : contrat personnel | Via la société, à un degré d'écart | Oui |
| Peut-il être hypothéqué ? | Non | Seulement le terrain de la société | Oui, en droit |
| Cessible sans consentement ? | Non | Cession de parts, avec des limites | Oui |
| Si le terrain est vendu ? | Contesté en pratique | Le risque est dans les parts | Survit |
| Risque sous-jacent | Les renouvellements sont des promesses | Exposition au prête-nom | Pas de renouvellement ; la valeur décline avec la durée |
| Résultat pour le prêteur aujourd'hui | Aucune sûreté | Sûreté sur une structure exposée | Sûreté en droit ; appétit non résolu |
Emprunter via la société n'est pas la solution
Une société qui possède réellement un terrain peut réellement l'hypothéquer.
Le défaut, quand il existe, se situe en amont : des parts détenues pour le compte d'un étranger constituent un montage à prête-nom, interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères.
Une hypothèque ajoute un prêteur à cette exposition au lieu d'y remédier.
Voir les montages à prête-nom et Sap-Ing-Sith ou société thaïlandaise.
Un second point que vous avez peut-être entendu
Exécution : revendication et troubles
Le titulaire « ne dispose ni du droit de revendication ni du droit d'empêcher les troubles illicites », ce qui impose de notifier le propriétaire du terrain plutôt que d'agir directement.
Le même vendeur, sur les recours plutôt que sur l'existence.
Lorsqu'un tiers cause un trouble, le titulaire notifie le propriétaire du terrain plutôt que d'agir en justice en son propre nom.
C'est exact.
Cela régit la manière dont un litige est conduit, non le fait que le droit existe sur le titre, survit à une vente, se cède ou peut être hypothéqué.
Sous un bail, les recours passent par une contrepartie qui peut vendre le terrain.
Ce que nous dirons et ne dirons pas
Notre position sur le financement, par écrit
- Le droit est hypothécable en droit, y compris auprès des banques thaïlandaises, parce que la Loi le prévoit.
- Nous ne disons pas que votre banque prêtera.
Nous ne connaissons pas votre dossier. - Nous ne nommons aucune banque et ne citons ni taux ni quotités de financement.
- Nous ne faisons pas de courtage en financement et ne percevons aucune commission de ceux qui en font.
- Si vous achetez uniquement pour refinancer plus tard, dites-le d'abord.
En pratique
Si vous comptez utiliser le droit comme garantie
Enregistrez d'abord le droit
Rien ne peut servir de garantie tant qu'il n'est pas inscrit, normalement sous environ 30 jours à compter de la signature.
Voir comment fonctionne l'enregistrement.
Interrogez vos propres prêteurs
Apportez-leur votre dossier et obtenez la réponse par écrit.
La leur est la seule qui compte.
Surveillez la durée restante
Jusqu'à 30 ans, sans mécanisme de renouvellement dans la Loi.
La valeur décline à mesure que la durée se raccourcit, et un prêteur en tient compte dans son prix.
Enregistrez ce sur quoi vous comptez
Les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain à l'échéance, sauf enregistrement séparé.
Les promesses d'indemnisation ne lient les tiers qu'une fois enregistrées.
La sortie qui, elle, existe
Le droit se cède sans le consentement du bailleur, via le réseau de propriétaires, à un taux indicatif de 1,5 %.
Dans les Formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la constitution ou la cession du droit.
Dans la Formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Simulez-le sur le calculateur.
Posez-nous la version de cette question qui s'applique à vous
Nous séparerons le droit établi de la décision commerciale de quelqu'un d'autre.
Là où nous ne savons pas, nous le disons.
Informations générales, ni conseil juridique, ni offre de financement.
Aucune déclaration n'est faite selon laquelle un prêteur quelconque avancerait des fonds contre un droit quelconque.
Faites confirmer votre situation par un conseil thaïlandais indépendant avant de signer.
Les questions que posent les propriétaires.
Un droit Sap-Ing-Sith est-il hypothécable en droit thaïlandais ?
La Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019) crée un droit réel enregistrable, inscrit sur le Chanote, et ce droit est hypothécable en droit, y compris auprès des banques thaïlandaises.
C'est une affirmation sur le caractère juridique de l'actif, non une prédiction de la réponse d'une banque.
Alors, une banque thaïlandaise me prêtera-t-elle vraiment de l'argent contre ce droit ?
Cela dépend de la banque, de l'emprunteur et du dossier.
Prêter à un particulier étranger en Thaïlande est une décision de crédit régie par la politique interne de chaque banque, non par la Loi sur le Sap-Ing-Sith.
Nous ne promettons pas de financement et vous ne devriez accepter de promesse de financement de personne.
Une banque peut-elle plutôt prendre une sûreté sur un bail ?
Un bail au titre des art. 537-571 du Code civil et commercial est un contrat personnel.
Les baux de plus de trois ans sont annotés au Bureau foncier, mais l'instrument reste un contrat entre deux parties.
Il n'y a sur le titre aucun droit réel auquel un prêteur puisse rattacher une hypothèque.
Et emprunter via une société thaïlandaise 51/49 ?
Le risque est en amont : si des actionnaires thaïlandais détiennent des parts pour le compte d'un étranger, il s'agit d'un montage à prête-nom interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères, et la sûreté repose sur une structure qui est elle-même exposée.
La durée restante influence-t-elle ce que fera un prêteur ?
Un droit Sap-Ing-Sith court pour une durée légale de 30 ans au plus et sa valeur décline à mesure que la durée restante se raccourcit.
Tout prêteur qui l'évalue regardera les années restantes, et la Loi ne contient aucun mécanisme de renouvellement.
Qui paie les frais administratifs lors de l'enregistrement ?
Dans la Formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
United Grace organise-t-elle un financement ?
Nous enregistrons le droit à votre nom et gérons le réseau de revente.
Nous ne faisons pas de courtage en prêts, nous ne présentons pas le financement comme un argument de vente, et nous ne vous dirons pas qu'une banque a accepté ce qu'elle n'a pas accepté.