קופנגן
Sap-Ing-Sith בקופנגן: מסדירים את המבנה לפני שבונים
שוק בשלב מוקדם יותר, עם נזילות נמוכה יותר במכירה חוזרת.
ולכן המבנה שמקימים ביום הראשון חשוב כאן יותר מאשר בקוסמוי.
קרקע, בנייה חלקית או נכס גמור · נבדוק אם זה מתאים
במשפט אחד
איך רוכשים בקופנגן עם זכות רשומה?
בקופנגן, שבה נזילות המכירה החוזרת דלה יותר מאשר בקוסמוי, המבנה שאתה מקים ביום הראשון הוא החשוב ביותר, ולכן United Grace רושמת זכות Sap‑Ing‑Sith על שמך לקרקע, לווילה בבנייה או לווילה גמורה.
עובדות מפתח
- קרקע, בנייה חלקית או נכס גמור: נגיד לך אם זה מתאים לפני שאתה מתחייב.
- רישום על הצ׳אנוט על שמך לעד 30 שנה, בתוך כ־30 יום.
- ניתנת להעברה, לירושה ולמשכון; שורדת מכירה של הקרקע.
- אותם שלושה מסלולי תשלום כמו בקוסמוי.
רוב הרוכשים בקופנגן מגיעים מקוסמוי, רואים מה אפשר לקנות כאן בתקציב נתון ומתחילים להתעניין בקרקע.
חלק גדול מהעסקאות באי הן בקרקע או בבנייה שטרם הושלמה, ולא בווילה גמורה.
הנזילות במכירה חוזרת נמוכה יותר מאשר בקוסמוי: פחות פרויקטים גמורים, פחות קונים וזמן ארוך יותר בשוק.
לכן מבנה ההחזקה שמקימים בתחילת הדרך חשוב כאן יותר, כי אי אפשר להסתמך על יציאה קלה כדי לתקן בחירה גרועה.
United Grace היא חברה בבעלות תאילנדית מלאה עם משרדים בבנגקוק, בקוסמוי ובקופנגן.
אנחנו רושמים זכויות Sap-Ing-Sith על ה־Chanote על שם הקונה.
קוסמוי היא שוק שונה ויש לה עמוד נפרד.
מה זמין בפועל
האפשרויות כאן מצומצמות יותר מאשר בקוסמוי
| מסלול | פתוח לזרים | המגבלה המעשית |
|---|---|---|
| בעלות מלאה בקרקע | לא | אסורה לפי קוד המקרקעין |
| בעלות מלאה בדירה בבית משותף | במסגרת מכסת 49% | זה אינו שוק של דירות בבית משותף |
| מבנה ללא הקרקע | כן | מפצל את הנכס; לא ניתן למימון |
| חכירה ל־30 שנה | כן | הסכמת המחכיר למכירה |
| חברה תאילנדית 51/49 | כן | חשיפה למבנה נומיני |
| Sap-Ing-Sith | כן, על שמכם | עד 30 שנה, ללא חידוש |
חכירה היא חוזה אישי לפי סעיפים 537–571 לקוד האזרחי והמסחרי.
המחאה דורשת הסכמה, הירושה שנויה במחלוקת ואף בנק אינו מלווה כנגדה.
חידושי ״30+30+30״ הם הבטחות, לא זכויות.
השוו חכירה ו־חברה בפירוט.
כאשר בעלי מניות תאילנדיים מחזיקים מניות עבור זר, זהו מבנה נומיני, האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים, עם סנקציות שעשויות להגיע לקרקע עצמה.
The Nation מדווח על 3,213 חברות כאלה בקופנגן מתוך 11,649 ברחבי סוראט תאני, ועל בדיקה במאי 2026 של חמש רשויות שכללה וילת בריכה ומלון בקופנגן.
ראו מבני נומיני.
הזכות
זכות קניינית על השטר, לא חוזה במגירה
Sap-Ing-Sith קיימת מכוח חוק הזכות המבוססת על נכס משנת 2562 למניין הבודהיסטי (2019).
היא נרשמת על ה־Chanote בלשכת המקרקעין לצד הבעלים, וצמודה לקרקע ולא לאדם שהעניק אותה.
- פתוחה לכל אדם או תאגיד, תאילנדי או זר.
- תקופה חוקית של עד 30 שנה.
- ניתנת להעברה חופשית ללא הסכמת בעל הקרקע.
- עוברת בירושה מכוח החוק ליתרת התקופה.
- ניתנת למשכון מבחינה חוקית.
האם בנק מסוים ילווה ללווה זר מסוים היא החלטת אשראי.
ראו מימון. - נשמרת בחילופי בעלות בקרקע.
United Grace Co., Ltd. היא הבעלים המשפטיים והכלכליים של הקרקע שהיא מחזיקה.
לא בנאמנות ולא כנומיני.
הלקוח מחזיק זכות חוקית נפרדת על שמו, לא בעלות בקרקע.
המנגנון המלא מופיע בעמוד המשפטי.
שתי דרכי כניסה
בעלים קיימים או רוכשים חדשים
כבר יש לכם נכס כאן
רכישת נכס נקייה.
אנחנו קונים את הנכס ממבנה ההחזקה הקיים שלכם, מקבלים בעלות ורושמים את הזכות על אותו שטר.
החברה הישנה נשארת מאחור.
אתם רוכשים קרקע או נכס חדש
זה המקרה הנפוץ יותר כאן.
הקרקע נרכשת על שם United Grace והזכות שלכם נרשמת לפני שמושקע כסף בבנייה.
במסלולים A ו־B אתם מממנים את הרכישה; במסלול C אנחנו.
רק נכסים שמתאימים לתיק הנכסים.
אם אתם רוכשים קרקע לבנייה, הסדירו את שאלת המבנה במועד הרישום.
מבנים חוזרים לבעל הקרקע בתום התקופה אלא אם נרשמו בנפרד.
זו שיחה ליום הראשון, לא לשנה ה־28.
שלב 1: התחייבות
תנאים, מסלול תשלום ומסמכים.
שלב 2: רכישה
בדיקת נאותות והעברת הבעלות ל־United Grace.
שלב 3: רישום
הזכות שלכם נרשמת על ה־Chanote.
כ־30 יום מהחתימה במקרה רגיל.
תיקים שהושלמו מופיעים ברישומים.
מחירים
שלושה מסלולים, אותה זכות
- בחתימה
- מחיר הרכישה
- תשלום שנתי
- 3% ממחיר הרכישה
- בחתימה
- מחיר הרכישה + דמי שירות בשיעור 20%
דמי שירות מינימליים: ฿700,000 - תשלום שנתי
- ללא תשלום
- בחתימה
- ללא תשלום: אנחנו מממנים את הרכישה
- תשלום שנתי
- 6% ממחיר הרכישה
במסלול A אין דמי שירות חד־פעמיים נפרדים.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ואת המסים והאגרות בשני שלבי העסקה הראשונית; הלקוח משלם את דמי השירות השנתיים.
הזכות הרשומה זהה בשלושת המסלולים, וניתן להחליף מסלול בהמשך.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
ייעוץ משפטי עצמאי משולם בנפרד.
חשבו את הנתונים שלכם במחשבון.
לאחר הרישום
השכרת הווילה, והיציאה
Savills Thailand מציינת תשואות שנתיות של 8–10 אחוזים.
Horizon Homes Samui שמרנית יותר, עם 5–7 אחוזים נטו לנכסים צמודי קרקע לאחר הוצאות תפעול, ומציינת כי 60–70% מהמבקרים מגיעים בין נובמבר למרץ.
אלה הערכות צד שלישי לשוק האיים הרחב, לא תחזית לנכס מסוים.
מחלקת האירוח של United Grace יכולה לשכור מכם את הווילה ולשלם דמי שכירות ידועים מראש, חודשי, חצי־שנתי או שנתי, כשהיא מטפלת ברישוי על שמה, בכפוף לאישור, ובשיווק, בהזמנות ובטיפול באורחים.
קודם אנחנו בוחנים את המיקום, מצב הבית ופוטנציאל ההשכרה, ואז מציגים הצעה.
ראו אירוח.
מדוע הרשת חשובה כאן יותר
בקוסמוי יש די עסקאות כדי שווילה תמצא בסופו של דבר קונה.
בקופנגן השוק דליל יותר, ולכן רשת פנימית של בעלים וקונים היא לעיתים ההבדל בין מכירה להמתנה.
| פריט | הרשת | סוכנות |
|---|---|---|
| עמלה | 1.5% להמחשה | 6–10% |
| עד לרישום | כ־7–10 ימים לרישום לאחר מציאת קונה והסכמה על התנאים | לאחר מציאת קונה והסכמה על התנאים; מועד הרישום תלוי בעסקה |
| בדיקת נאותות | מסמכים לעיון יועץ עצמאי | 3–6 שבועות |
זמן חיפוש הקונה נוסף על משך הרישום.
אין הבטחה למכירה או למועד מציאת קונה.
הזכות עוברת ללא חתימת בעל הקרקע.
חלוקת האגרות במכירה עתידית נקבעת בהסכם אותה מכירה.
המגבלות, בכנות
קראו לפני שמחליטים
- החוק אינו כולל מנגנון חידוש.
המשך מעבר לתקופה דורש הענקה חדשה ורישום חדש.
אין לקבל טענה ל־60 או 90 שנה. - מבנים חוזרים לבעל הקרקע בתום התקופה אלא אם נרשמו בנפרד.
הסעיף החשוב ביותר לכל מי שרוכש כאן קרקע לבנייה. - שווי הזכות יורד ככל שיתרת התקופה מתקצרת.
- לשכות המקרקעין רשמו מעט זכויות כאלה מאז 2019, וחלקן עדיין אינן מכירות את הרישום.
- זו אינה בעלות מלאה בקרקע.
זו זכות קניינית רשומה על שטר שאינו בבעלותכם. - מכירה חוזרת בקופנגן איטית יותר מאשר בקוסמוי ללא קשר למבנה.
זכות נקייה וניתנת להעברה משפרת את הסיכויים.
היא אינה יוצרת שוק שאינו קיים.
שלחו את המגרש או הווילה
ספרו מה אתם בוחנים ובאיזה שלב הנכס.
נסביר אם הוא מתאים ומה יידרש כדי לרשום אותו על שמכם.
United Grace Co., Ltd. · בנגקוק · קוסמוי · קופנגן · +66 95 257 9212 · office@united-grace.com.
מידע כללי על הדין התאילנדי, לא ייעוץ משפטי.
יש לבדוק את מצבכם עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי לפני התחייבות.
שאלות של בעלי נכסים.
האם זר יכול לרכוש נכס בקופנגן?
זר יכול להחזיק על שמו זכות Sap-Ing-Sith.
זכות קניינית הניתנת לרישום על ה־Chanote לתקופה של עד 30 שנה.
אני רוצה לרכוש קרקע ולבנות.
האם Sap-Ing-Sith מתאימה?
United Grace רוכשת את הקרקע, מקבלת בעלות ורושמת את הזכות על השטר לפני שמוצא כסף על בנייה.
שימו לב שמבנים חוזרים לבעל הקרקע בתום התקופה אלא אם נרשמו בנפרד, ולכן מעמד המבנה מוסכם בתחילת הדרך, לא בהמשך.
במה קופנגן שונה מקוסמוי מבחינת רוכשים?
קופנגן נמצאת בשלב מוקדם יותר: פחות פרויקטים גמורים, יותר רכישות קרקע ובנייה חדשה, ונזילות נמוכה יותר במכירה חוזרת.
דווקא שוק המכירה הדליל מחייב מבנה החזקה נקי מהיום הראשון.
האם האכיפה ב־2026 משפיעה על קופנגן?
The Nation מדווח על 3,213 חברות עם בעלי מניות זרים בקופנגן מתוך סך של 11,649 בסוראט תאני, ועל בדיקה במאי 2026 שכללה וילת בריכה ומלון בקופנגן.
חמש רשויות מעורבות: DBD, DSI, מחלקת המקרקעין, AMLO ורשות המסים.
האם אוכל למכור אם אצטרך לעזוב?
ברשת שלנו עמלת ההעברה להמחשה היא 1.5%, לעומת עמלת תיווך מסורתית של 6–10%, עם כ־7–10 ימים לרישום לאחר מציאת קונה והסכמה על התנאים.
זמן חיפוש הקונה נוסף על כך; אין הבטחה למכירה.
מה החיסרון, בכנות?
המשך מעבר לתקופה דורש הענקה חדשה ורישום חדש, ואין להציג תקופה של 60 או 90 שנה.
גם שווי הזכות יורד ככל שיתרת התקופה מתקצרת.
מה העלות?
מסלול A, המועדף: מחיר הרכישה בחתימה, ואז 3% ממחיר הרכישה בשנה, ללא דמי שירות חד־פעמיים נפרדים.
מסלול B: מחיר הרכישה ועוד 20% בתשלום חד־פעמי, מינימום 700,000 באט, ללא תשלום שנתי.
מסלול C: ללא תשלום בחתימה ו־6% ממחיר הרכישה בשנה, כאשר United Grace מממנת את הרכישה.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
האם אפשר להשכיר את הווילה לאחר מכן?
מחלקת האירוח של United Grace שוכרת מכם את הווילה ומשלמת דמי שכירות ידועים מראש, חודשי, חצי־שנתי או שנתי, לפי הסכם שקובע את הסכום, מועדי התשלום והאחריות של כל צד.
United Grace מטפלת ברישוי על שמה, בכפוף לאישור, ומנהלת את השיווק, ההזמנות והאורחים.
התאמת הנכס נבדקת לפני תחילת הפעילות.