סוראט תאני · 2026
וילות המוחזקות באמצעות חברה תאילנדית
מה כוללת הבדיקה ב־2026, איך לזהות אם המבנה שלכם חשוף לסיכון, ומה הדרך לזכות רשומה בשמכם.
לא ייעוץ משפטי · נאמר לכם בפשטות אם אין מה לשנות
במשפט אחד
האם וילה שמוחזקת דרך חברה תאילנדית בסיכון?
כשבעלי המניות התאילנדים בחברה מחזיקים במניות בשם זר, במימון הזר ובגיבוי הסכמי צד, שעבודי מניות או טופסי העברה ללא תאריך, המבנה הוא הסדר נומיני האסור לפי חוק המקרקעין וחוק העסקים הזרים, ובשנת 2026 חמש רשויות החלו לבדוק חברות כאלה בסוראט טאני.
עובדות מפתח
- דווח על 11,649 חברות עם בעלי מניות זרים בסוראט טאני בבדיקה, 8,213 בקוסמוי ו־3,213 בקופנגן (The Nation).
- החשיפה אינה מוגבלת לקנס; היא יכולה להגיע עד הקרקע עצמה.
- הדרך החוצה: United Grace רוכשת מהחברה את הקרקע ואת המבנה ורושמת על שמך זכות Sap‑Ing‑Sith או חכירה ל־30 שנה, בתוך כ־30 יום.
- זה אינו ייעוץ משפטי; נגיד לך בפשטות אם אין מה לשנות.
בקצרה
מה קורה
חמישה גופים בודקים חברות עם בעלי מניות זרים ברחבי סוראט תאני.
8,213 בקוסמוי, 3,213 בקופנגן.
האם המבנה שלכם בעייתי
רק אם בעלי המניות התאילנדים מחזיקים עבורכם.
בהמשך מופיעים סימנים שניתן לבדוק.
מה אפשר לעשות
לא המרה: רכישת נכס, ולאחריה רישום חדש של זכות על אותו שטר בעלות, בשמכם.
כמה זמן
כ־30 יום מהחתימה לרישום.
המצב כיום
הכלל לא השתנה.
הביקורת השתנתה.
לפי קוד המקרקעין, אדם זר אינו יכול להחזיק בבעלות מלאה על קרקע.
מסלול החברה מעולם לא היה חריג לכלל.
חוקיותו תמיד הייתה תלויה בכך שבעלי המניות התאילנדים אמיתיים.
אם הם מחזיקים במניות עבור זר, במימונו ובליווי הסכמי צד, שעבודי מניות או טופסי העברה ללא תאריך, זהו הסדר נומיני, האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים.
החשיפה אינה מוגבלת לקנס; היא עלולה להגיע לקרקע.
DBD, DSI, מחלקת המקרקעין, AMLO ורשות המסים, לפי דיווח The Nation.
בדיקה במאי 2026 כללה וילת בריכה ומלון בקופנגן.
בדקו את התיק שלכם
נומיני או חברה תאילנדית לגיטימית?
לבעלי נכסים רבים מעולם לא הוצג התיק המלא.
אלה הסימנים שנבחנים בבדיקה.
סימנים להסדר נומיני
אתם שילמתם על המניות של בעלי המניות התאילנדים.
מעולם לא פגשתם אותם.
בתיק קיימים טופסי העברת מניות חתומים מראש וללא תאריך.
המניות התאילנדיות משועבדות לכם.
הסכם צד או ייפוי כוח מנטרל את הצבעתם.
החברה מעולם לא ניהלה פעילות עסקית.
סימנים לחברה אמיתית
בעלי המניות התאילנדים שילמו על מניותיהם מכספם ויכולים להראות זאת.
הם מצביעים.
החברה מנהלת עסק אמיתי, מגישה דוחות אמיתיים ומשלמת מס על הכנסות אמיתיות.
אין הסכמי צד, שעבודים או העברות ללא תאריך מאחורי מרשם בעלי המניות.
איננו אומרים שהמבנה שלכם אינו חוקי.
לא קראנו את המסמכים שלכם, וגם שום אתר אחר לא קרא אותם.
העבירו את התיק לבדיקה אצל יועץ משפטי תאילנדי עצמאי, ללא קשר אלינו, למוכר או למנהל שלכם.
נקודה אחת מנוגדת לאופן שבו המבנה משווק בדרך כלל: שליטה המובטחת באמצעות תקנון מגן היא ראיה לבעיה, לא הגנה.
ככל שהמסמכים מוכיחים טוב יותר שרק אתם שולטים בחברה, קל יותר להראות שבעלי המניות התאילנדים מחזיקים עבורכם.
העלות שאתם כבר משלמים
למה וילות שמוחזקות בחברה נמכרות הכי לאט.
הקונה אינו קונה רק בית.
הוא קונה חברה ואת כל שנות ההיסטוריה שלה.
כולל החלקים שכבר איש אינו יכול להסביר.
החשיפה הזו נכנסת למחיר.
עסקאות נתקעות בבדיקת נאותות, קונים רציניים עוזבים, והנשארים מנהלים משא ומתן קשוח.
וילות שמוחזקות בחברה נמכרות בזמן הארוך ביותר ובהנחות העמוקות ביותר.
יש גם עלות שנתית לישות שאינה מייצרת הכנסה: דוחות כספיים ודיווחי מס מדי שנה, ובעלי מניות שמתבגרים, עוברים מקום ולעיתים נפטרים ומורישים את מניותיהם לאנשים שלא פגשתם.
החלופה
זכות רשומה על שטר הבעלות, בשמכם.
Sap-Ing-Sith: זכות קניינית מכוח חוק הזכויות המבוססות על נכס B.E. 2562 (2019), הרשומה על ה־Chanote לצד בעל הקרקע.
ללא בעלי מניות, ללא הסכמי צד, ללא מבנה שצריך לפרק בהמשך.
מה הזכות נותנת לכם
עד 30 שנה.
ניתנת להעברה ללא הסכמת בעל הקרקע.
ניתנת להורשה מכוח החוק.
ניתנת למשכון מבחינה משפטית.
נשארת בתוקף במכירת הקרקע.
מה היא אינה נותנת
לא בעלות מלאה: הקרקע אינה בבעלותכם.
אין בחוק מנגנון חידוש, ולכן לא 60 או 90 שנה.
המבנים חוזרים לבעל הקרקע בסיום אלא אם נרשמו בנפרד.
השווי יורד כשהתקופה מתקצרת.
United Grace Co., Ltd. היא בבעלות תאילנדית מלאה ובעלת הקרקע שלה במלואה.
לא בנאמנות ולא כנומיני עבורכם.
ההבחנה הזו היא הסיבה שאין כאן אותו הסדר בשם חדש.
להשוואה המלאה ←
הדרך · כ־30 יום
לא ממירים.
רוכשים מחדש.
בחוק אין הליך המרה.
הקרקע צריכה להירכש בידי בעל קרקע שיעניק את הזכות, ולאחר מכן הזכות נרשמת מחדש בשמכם.
בפועל, רכישת נכס.
שלב 1 · התחייבות
בדיקת הווילה, שטר הבעלות ותיק החברה הקיימת.
הסכמה על התנאים, בחירת מסלול והצגת העלות המלאה כולל אגרות לרשויות.
שלב 2 · רכישה
רכישת הנכס מתבצעת.
החברה שלכם מופרדת מהנכס, במקום להישאר מאחוריו.
שלב 3 · רישום
הזכות נרשמת על ה־Chanote בלשכת המקרקעין, בשמכם.
פירוק החברה הישנה, הטיפול במסי המכירה וההסדרה מול בעלי המניות נשארים באחריות עורך הדין ורואה החשבון שלכם.
איננו מייעצים בנושאים האלה.
עלות
כמה זה עולה.
- בחתימה
- מחיר הרכישה
- תשלום שנתי
- 3% ממחיר הרכישה
- בחתימה
- מחיר הרכישה + דמי שירות של 20%
דמי שירות מינימליים: ฿700,000 - תשלום שנתי
- ללא תשלום
- בחתימה
- ללא תשלום: אנחנו מממנים את הרכישה
- תשלום שנתי
- 6% ממחיר הרכישה
זכות זהה בשלושתם; ניתן להחליף בהמשך.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
למחשבון ←
שלחו לנו כיצד הוקם המבנה.
האי, השווי המשוער של הווילה ואופן הקמת החברה.
תשובה בתוך 24 שעות, באנגלית או בעברית.
אם אין משהו שכדאי לשנות, זה מה שתשמעו.
English.
מידע כללי על הדין התאילנדי, לא ייעוץ משפטי.
השאלה אם המבנה שלכם עומד בדין תלויה בעובדות שלא ראינו.
בדקו את מצבכם עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי.
שאלות של בעלי נכסים.
האם הווילה שלי בחברה תאילנדית אינה חוקית?
חברה שבעלי המניות התאילנדים בה מימנו באמת את מניותיהם והיא מנהלת עסק אמיתי היא חוקית.
היא הופכת להסדר נומיני כשבעלי מניות תאילנדים מחזיקים מניות עבור זר.
במימונו, עם הסכמי צד, שעבודי מניות או העברות ללא תאריך.
רק בדיקת המסמכים שלכם תוכל לקבוע איזה מבנה יש לכם.
האם אפשר להמיר את החברה שלי לזכות Sap-Ing-Sith?
אין הליך המרה.
הקרקע חייבת להירכש בידי בעל קרקע שיעניק את הזכות, ולאחר מכן הזכות נרשמת מחדש בשמכם.
בפועל מדובר ברכישת נכס, וזה המסלול ש־United Grace מפעילה לבעלי וילה קיימת.
מי מבצע את הבדיקה?
בדיקה במאי 2026 כללה וילת בריכה ומלון בקופנגן.
מהן הסנקציות?
היא עלולה להגיע לקרקע עצמה.
כמה זמן לוקח לרשום את החלופה?
כמה זה עולה?
מסלול A, המועדף: אתם מממנים את הרכישה, ולאחר מכן 3% ממחיר הרכישה לשנה, ללא דמי שירות חד־פעמיים.
מסלול B: אתם מממנים את הרכישה ומשלמים 20% פעם אחת בחתימה, מינימום 700,000 באט, ללא תשלום שנתי.
מסלול C: ללא תשלום בחתימה כי United Grace מממנת את הרכישה, ולאחר מכן 6% ממחיר הרכישה לשנה.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
לכמה זמן הזכות תקפה?
אין בחוק מנגנון חידוש, ולכן המשך מעבר לתקופה מחייב הענקה חדשה ורישום חדש.
איש אינו יכול להבטיח לכם 60 או 90 שנה.