השוואה
Sap-Ing-Sith לעומת החזקת נכס באמצעות חברה תאילנדית
חברה שמנהלת פעילות עסקית אמיתית היא חוקית.
המבנה שנמכר לרוכשי וילות בדרך כלל אינו כזה.
וב־2026 הסיכון הפסיק להיות תאורטי.
שלחו לנו את מבנה בעלי המניות.
נסביר מה יראה עורך הדין של הקונה
במשפט אחד
Sap‑Ing‑Sith או חברה תאילנדית: מה ההבדל?
זכות Sap‑Ing‑Sith נרשמת על שמך על השטר בלשכת המקרקעין, ואילו חברה תאילנדית 51/49 מחזיקה בקרקע על שם החברה, וכשבעלי המניות התאילנדים הם נומינים המבנה אינו חוקי וחשוף לבדיקה של 2026.
עובדות מפתח
- זכות רשומה: השם שלך על השטר; ניתנת להעברה, לירושה ולמשכון.
- חברה: דוחות שנתיים, סיכון בעלי מניות, ועורך הדין של הקונה יטיל ספק במבנה.
- חברה מסחרית אמיתית היא חוקית; הגרסה שנמכרת לרוכשי וילות בדרך כלל אינה.
- מעבר מחברה לזכות רשומה אורך כ־30 יום.
המבנה שעל הפרק
חברה תאילנדית בע״מ מחזיקה בקרקע.
אתם מחזיקים ב־49% מהמניות.
בעלי מניות תאילנדים מחזיקים ב־51%.
זה עדיין המבנה המוצע בתדירות הגבוהה ביותר בקוסמוי ובקופנגן, והוא נושא חשיפה משפטית ממשית.
הוא קיים משום שקוד המקרקעין אינו מאפשר לאדם זר בעלות מלאה בקרקע.
לכן השוק המציא חברה.
חברה תאילנדית אמיתית, שבעלי המניות התאילנדים בה שילמו בעצמם על מניותיהם ויש להם עניין כלכלי אמיתי, היא חוקית.
לעיתים רחוקות זה מה שנמכר.
כאשר בעלי המניות התאילנדים מחזיקים במניות עבור הזר, במימונו, עם הסכמי צד, שעבודי מניות או העברות ללא תאריך, זהו הסדר נומיני, האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים.
״שליטה״ באמצעות תקנון מגן היא הבעיה, לא מקור לביטחון.
המסמכים שמרגיעים את הקונה הם אלה שמראים מי באמת שולט בקרקע.
כיצד מזהים את ההסדרים האלה מוסבר בעמוד הנומיני.
ההשוואה
אותן שאלות, בשני המסלולים
| שאלת הרוכש | חברה תאילנדית 51/49 | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| על שם מי הזכות? | על שם החברה | על שמכם, על ה־Chanote |
| אפשר למכור? | מניות, עם ההיסטוריה שלהן | כן, ללא הסכמה |
| הילדים יורשים? | מניות, והחשיפה הנלווית | כן, מכוח החוק |
| לקבל הלוואה כנגדה? | קשה בפועל | ניתנת למשכון לפי החוק |
| אם בעל מניות תאילנדי נפטר? | יורשיו מקבלים את המניות | אין בעלי מניות |
| חובות שנתיות? | דוחות כספיים ודיווחי מס | אין מכוח הזכות עצמה |
| חשיפה רגולטורית? | כללי נומיני; הסנקציות מגיעות לקרקע | פתוחה לזרים מכוח החוק |
| לכמה זמן? | כל עוד החברה עומדת בביקורת | עד 30 שנה, ללא חידוש |
השאלה אם בנק ילווה ללווה זר היא החלטת אשראי, לא שאלה משפטית: ראו מימון.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
חשבו את המקרה שלכם במחשבון.
2026
המספרים מאחורי הבדיקות הנוכחיות
לפי דיווח The Nation, חמישה גופים עובדים יחד על אותו תיק: DBD, DSI, מחלקת המקרקעין, AMLO ורשות המסים.
במאי 2026 נבדקו בין היתר וילת בריכה ומלון בקופנגן.
החשיפה ממשית, הסנקציות מגיעות לקרקע עצמה, ועורך הדין של כל קונה קורא כיום את המספרים האלה לפני מתן ייעוץ לרכישה.
איך החשיפה הופכת להנחה
הקונה מקבל את כל ההיסטוריה
מכירת מניות מעבירה את היסטוריית הדיווחים, מסלול המימון, מרשם בעלי המניות ודוחות העבר.
הקונה מתמחר אותם.
הייעוץ צפוי
עורך הדין של הקונה מזהה את שאלת הנומיני ומתעד אותה בכתב.
זה לא עוצר את המכירה.
זה קובע את המחיר.
העלויות השנתיות השקטות
דוחות כספיים ודיווחי מס מדי שנה.
בעלי מניות שמתבגרים, עוברים מקום ולעיתים נפטרים.
התוצאה הנצפית
וילות המוחזקות בחברה נמכרות באיים האלה בזמן הארוך ביותר ובהנחות העמוקות ביותר.
זכות רשומה היא דבר אחר במכירה חוזרת: רישום אחד על שטר אחד, הניתן להעברה ללא הסכמה, בלי היסטוריה מאחוריו שצריך לבקר.
זה מה שרשת הבעלים מאפשרת לסחור בו.
השוואה כנה
מתי חברה היא התשובה הנכונה
אם אתם מנהלים כאן עסק אמיתי, עם עובדים, הכנסות ושותפים תאילנדים שהשקיעו בפועל, חברה היא המסגרת המתאימה.
כך גם כאשר צריך להחזיק קרקע ללא הגבלת זמן למטרה מסחרית שאורכת יותר מכל מגבלה של 30 שנה.
החברה הופכת לבעיה במקרה שלשמו בדרך כלל מוכרים אותה: אדם זר שרוכש בית פרטי, עם בעלי מניות תאילנדים שצורפו רק כדי להשלים את דרישת ה־51%.
אם כבר יש לכם נכס באמצעות חברה
דעו בדיוק מה אתם מחזיקים: מי בעלי המניות, האם שילמו על מניותיהם, אילו מסמכי צד קיימים ומה ימצא עורך הדין של הקונה.
שלחו לנו את המבנה ונסביר.
ראו גם חכירות ל־30 שנה.
מגבלות
מה Sap-Ing-Sith אינה עושה
זו אינה בעלות מלאה בקרקע, ואיננו מציגים אותה ככזו.
- בחוק לא קיים מנגנון חידוש. המשך מעבר לתקופה מחייב הענקה חדשה מבעל הקרקע ורישום חדש.
אל תקבלו מסמך שמבטיח 60 או 90 שנה. - התקופה המרבית בחוק היא 30 שנה, ושווי הזכות יורד ככל שהתקופה שנותרה מתקצרת.
- המבנים חוזרים לבעל הקרקע בסיום התקופה אלא אם נרשמו בנפרד.
- לשכות המקרקעין רשמו מעט זכויות כאלה יחסית מאז 2019. חלקן אינן מכירות את הרישום; פרויקט אחד התעכב כחודשיים עד להתערבות הרשויות בבנגקוק.
מנגד: זכות קניינית על שטר הבעלות, בשמכם, הניתנת להעברה ללא הסכמה ולהורשה מכוח החוק.
מי אנחנו
United Grace
United Grace Co., Ltd. היא חברה בבעלות תאילנדית מלאה, והיא הבעלים המשפטי והכלכלי של הקרקע שלה.
לא בנאמנות ולא כנומיני.
הלקוח מחזיק בזכות נפרדת מכוח החוק בשמו שלו.
אין במבנה החזקה של 49% מהמניות, הסכם צד או העברה ללא תאריך, משום שאין בהם צורך.
הרישום מסתיים בדרך כלל בתוך כ־30 יום מהחתימה.
- בחתימה
- מחיר הרכישה
- תשלום שנתי
- 3% ממחיר הרכישה
- בחתימה
- מחיר הרכישה + דמי שירות של 20%
דמי שירות מינימליים: ฿700,000 - תשלום שנתי
- ללא תשלום
- בחתימה
- ללא תשלום: אנחנו מממנים את הרכישה
- תשלום שנתי
- 6% ממחיר הרכישה
שלושת המסלולים מעניקים זכות רשומה זהה, וניתן להחליף מסלול בהמשך.
במסלול A אין דמי שירות חד־פעמיים נפרדים; במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ואת המסים והאגרות בשני שלבי העסקה הראשונית.
עמוד הבסיס המשפטי מפרט את החוק; עמוד אירוח עוסק בהשכרת הווילה.
ספרו לנו איך החברה שלכם בנויה בפועל
בעלי מניות, הון מניות וכל מסמך צד.
נסביר מה יראה עורך הדין של הקונה.
וואטסאפ הוא הדרך המהירה ביותר; אנחנו משיבים בתוך 24 שעות.
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי.
אופן האכיפה ונהלי לשכת המקרקעין משתנים.
בדקו את מצבכם עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי לפני פעולה על סמך המידע כאן.
שאלות של בעלי נכסים.
האם חברה תאילנדית היא דרך בטוחה לזר להחזיק נכס?
הסיכון נמצא בגרסה הנפוצה: בעלי מניות תאילנדים המחזיקים מניות עבור הזר ובמימונו.
זהו הסדר נומיני, האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים.
מהו מבנה חברה 51/49?
זה עדיין המבנה המוצע בתדירות הגבוהה ביותר בקוסמוי ובקופנגן, והוא נושא חשיפה משפטית ממשית.
מה הופך בעל מניות לנומיני?
שליטה המובטחת באמצעות תקנון מגן היא ראיה לבעיה, ולא הגנה מפניה.
מה קורה ב־2026?
במאי 2026 נבדקו וילת בריכה ומלון בקופנגן.
למה וילות שמוחזקות בחברה נמכרות במחיר נמוך יותר?
וילות שמוחזקות בחברה נמכרות בזמן הארוך ביותר ובהנחות העמוקות ביותר.
במה Sap-Ing-Sith שונה?
ללא חברה, ללא בעלי מניות, ללא דיווחים שנתיים וללא שאלה מי באמת שולט בקרקע.
כמה עולה רישום זכות Sap-Ing-Sith?
מסלול A, המועדף: מחיר הרכישה בחתימה, ולאחר מכן 3% ממחיר הרכישה לשנה, ללא דמי שירות חד־פעמיים נפרדים.
מסלול B: מחיר הרכישה בתוספת 20% פעם אחת, מינימום 700,000 באט, ללא תשלום שנתי.
מסלול C: ללא תשלום בחתימה ו־6% ממחיר הרכישה לשנה, כאשר United Grace מממנת את הרכישה.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
האם Sap-Ing-Sith נמשכת יותר מ־30 שנה?
התקופה בחוק היא עד 30 שנה, ואין בו מנגנון חידוש.
המשך מחייב הענקה חדשה מבעל הקרקע ורישום חדש.