קוסמוי

Sap-Ing-Sith בקוסמוי: זכות בנכס הרשומה על שמכם, על שטר הבעלות

קוד המקרקעין אינו מאפשר לזר להחזיק כאן קרקע.
אפשר להחזיק זכות Sap-Ing-Sith רשומה.
על ה־Chanote, על שמכם, עד 30 שנה.

יותר מ־150 בעלים · רישום בתוך כ־30 יום · ללא התחייבות

במשפט אחד

איך מחזיקים וילה בקוסמוי על שמך?

בקוסמוי זר אינו יכול להחזיק קרקע, אבל זכות Sap‑Ing‑Sith יכולה להירשם על הצ׳אנוט על שמך לתקופה של עד 30 שנה, כש־United Grace Co., Ltd. היא בעלת הקרקע התאילנדית.

עובדות מפתח

רישום בלשכת המקרקעין בתוך כ־30 יום; למעלה מ־150 בעלי נכסים עד היום.
ניתנת להעברה, לירושה ולמשכון; שורדת מכירה של הקרקע.
שלושה מסלולי תשלום מפורסמים; המחשבון מציג אגרות ומסים.
אחרי הרישום הווילה יכולה להצטרף לרשת האירוח i‑ลม.

קוסמוי הוא שוק הנדל״ן המפותח ביותר במפרץ.
יש בו שדה תעופה, שוק שכירות לאורך כל השנה ומאות וילות שנבנו לקונים זרים.
יש בו גם קוד מקרקעין שמעולם לא התיר לאדם זר להחזיק קרקע, ולכן חלק כה גדול מהווילות מוחזק באמצעות חברות תאילנדיות.

לפי Savills Thailand, כפי שדווח ב־The Nation ביולי 2026, ההיצע בקוסמוי במחצית הראשונה של 2026 כולל יותר מ־800 וילות בכ־70 עד 80 פרויקטים.

United Grace היא חברה בבעלות תאילנדית מלאה, עם משרדים בבנגקוק, בקוסמוי ובקופנגן.
אנחנו רושמים זכויות Sap-Ing-Sith על ה־Chanote על שם הרוכש.
קופנגן היא שוק שונה ומוצגת בעמוד נפרד.

מה אפשר להחזיק כאן

חמישה מסלולים, והגבול של כל אחד

מסלול	פתוח לזרים	המגבלה המעשית
בעלות מלאה בקרקע	לא	אסורה לפי קוד המקרקעין
בעלות מלאה בדירה בבית משותף	במסגרת מכסת 49%	כמעט אין היצע וילות מסוג זה בקוסמוי
מבנה ללא הקרקע	כן	מפצל את הנכס; לא ניתן למימון
חכירה ל־30 שנה	כן	הסכמת המחכיר למכירה
חברה תאילנדית 51/49	כן	חשיפה למבנה נומיני
Sap-Ing-Sith	כן, על שמכם	עד 30 שנה, ללא חידוש

חכירה היא חוזה אישי לפי סעיפים 537–571 לקוד האזרחי והמסחרי.
המחאה דורשת את הסכמת המחכיר, הירושה שנויה במחלוקת ואף בנק אינו מלווה כנגדה.
הנוסחה המוכרת ״30+30+30״ היא הבטחת חידוש, לא זכות.
להשוואה מלאה: חכירה מול Sap-Ing-Sith.

כאשר בעלי מניות תאילנדיים מחזיקים מניות עבור זר, זהו מבנה נומיני, האסור לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים, עם סנקציות שעשויות להגיע לקרקע עצמה.
ב־2026 החלו חמש רשויות, DBD, DSI, מחלקת המקרקעין, AMLO ורשות המסים, לבדוק חברות עם בעלי מניות זרים ברחבי סוראט תאני.
ראו מבני נומיני ו־חברה מול Sap-Ing-Sith.

11,649חברות עם בעלי מניות זרים בסוראט תאני

8,213בקוסמוי

5רשויות מעורבות

לפי דיווח The Nation.
לא כל אחת מהחברות האלה היא מבנה נומיני.
הריכוז הגדול ביותר במחוז נמצא בקוסמוי.

הזכות

Sap-Ing-Sith על Chanote בקוסמוי

Sap-Ing-Sith נובעת מחוק הזכות המבוססת על נכס משנת 2562 למניין הבודהיסטי (2019).
זה אינו חוזה.
זו זכות קניינית הניתנת לרישום, הרשומה על ה־Chanote בלשכת המקרקעין לצד הבעלים, וצמודה לקרקע ולא לאדם שהעניק אותה.

פתוחה לכל אדם או תאגיד, תאילנדי או זר.
תקופה חוקית של עד 30 שנה.
ניתנת להעברה חופשית ללא הסכמת בעל הקרקע.
עוברת בירושה מכוח החוק ליתרת התקופה.
ניתנת למשכון מבחינה חוקית.
האם בנק מסוים ילווה ללווה זר מסוים היא החלטת אשראי.
ראו מימון.
נשמרת בחילופי בעלות בקרקע.

United Grace Co., Ltd. היא הבעלים המשפטיים והכלכליים של הקרקע שהיא מחזיקה.
לא בנאמנות ולא כנומיני.
אתם מחזיקים זכות חוקית נפרדת על שמכם, לא בעלות בקרקע.
המנגנון מפורט בעמוד המשפטי.

שתי דרכי כניסה

בעלים קיימים או רוכשים חדשים

כבר יש לכם וילה בקוסמוי

רכישת נכס נקייה.
אנחנו קונים את הנכס ממבנה ההחזקה הקיים שלכם, מקבלים את הבעלות ורושמים את הזכות שלכם על אותו שטר.
החברה הישנה נשארת מאחור.
זה רוב הפעילות שלנו בקוסמוי.

אתם רוכשים בפעם הראשונה

הנכס נרכש על שם United Grace והזכות שלכם נרשמת כבר ברכישה.
במסלולים A ו־B אתם מממנים את הרכישה; במסלול C אנחנו.
רק בנכסים שמתאימים לתיק הנכסים.

שלב 1: התחייבות

הסכמה על התנאים, בחירת מסלול תשלום והכנת מסמכים.

שלב 2: רכישה

בדיקת נאותות והעברת הבעלות ל־United Grace.

שלב 3: רישום

רישום הזכות שלכם על ה־Chanote בלשכת המקרקעין.

כ־30 יום מהחתימה במקרה רגיל.
תיקים שהושלמו מופיעים ברישומים.

מחירים

שלושה מסלולים, אותה זכות בדיוק

מסלול A · משולבמועדף

בחתימה: מחיר הרכישה
תשלום שנתי: 3% ממחיר הרכישה

מסלול B · תשלום חד־פעמי

בחתימה: מחיר הרכישה + דמי שירות בשיעור 20%
דמי שירות מינימליים: ฿700,000
תשלום שנתי: ללא תשלום

מסלול C · תשלום שנתי בלבד

בחתימה: ללא תשלום: אנחנו מממנים את הרכישה
תשלום שנתי: 6% ממחיר הרכישה

במסלול A אין דמי שירות חד־פעמיים נפרדים.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ואת המסים והאגרות בשני שלבי העסקה הראשונית; הלקוח משלם את דמי השירות השנתיים.
כל שלושת המסלולים מעניקים אותה זכות רשומה, וניתן לשנות מסלול בהמשך.

במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
ייעוץ משפטי עצמאי משולם בנפרד.
חשבו את המקרה שלכם במחשבון.

לאחר הרישום

השכרת הווילה ומכירתה בהמשך

הביקוש בקוסמוי עונתי.
Horizon Homes Samui מציינת כי 60–70% מהמבקרים מגיעים בין נובמבר למרץ, ומעריכה תשואות נטו של 5–7% לנכסים צמודי קרקע לאחר הוצאות תפעול.
Savills Thailand מציינת 8–10% בשנה.
שתיהן הערכות שוק של צדדים שלישיים, לא הצעה, תחזית או הבטחה לנכס מסוים.

מחלקת האירוח של United Grace יכולה לשכור מכם את הווילה ולשלם דמי שכירות ידועים מראש, חודשי, חצי־שנתי או שנתי, כשהיא מטפלת ברישוי על שמה, בכפוף לאישור, ובשיווק, בהזמנות ובטיפול באורחים.
קודם אנחנו בוחנים את המיקום, מצב הבית ופוטנציאל ההשכרה, ואז מציגים הצעה.
פירוט בעמוד האירוח.

מכירה חוזרת

פריט	הרשת	סוכנות
עמלה	1.5% להמחשה	6–10%
עד לרישום	כ־7–10 ימים לרישום לאחר מציאת קונה והסכמה על התנאים	לאחר מציאת קונה והסכמה על התנאים; מועד הרישום תלוי בעסקה
בדיקת נאותות	מסמכים לעיון יועץ עצמאי	3–6 שבועות

זמן חיפוש הקונה נוסף על משך הרישום.
אין הבטחה למכירה או למועד מציאת קונה.

הזכות עוברת ללא חתימת בעל הקרקע.
חלוקת האגרות במכירה עתידית נקבעת בהסכם אותה מכירה.

150+בעלים שסייענו להם

30+וילות ברשת

10+לאומים של בעלים

המגבלות, בכנות

מה Sap-Ing-Sith אינה עושה

החוק אינו כולל מנגנון חידוש.
המשך מעבר לתקופה דורש הענקה חדשה ורישום חדש.
מי שמציג 60 או 90 שנה מתאר דבר שהחוק אינו מספק.
מבנים חוזרים לבעל הקרקע בתום התקופה, אלא אם נרשמו בנפרד.
שווי הזכות יורד ככל שיתרת התקופה מתקצרת.
יש לתמחר בהתאם.
לשכות המקרקעין רשמו מעט זכויות כאלה מאז 2019, וחלקן עדיין אינן מכירות את הרישום.
לפי דיווח, פרויקט אחד התעכב כחודשיים עד להתערבות הרשויות בבנגקוק.
זו אינה בעלות מלאה בקרקע.
אתם מחזיקים זכות קניינית על שטר של אדם אחר.

מבנה שעובד רק כל עוד איש אינו בוחן אותו אינו נכס.

דברו עם מי שרושם זכויות כאלה בקוסמוי

שלחו את שטר הבעלות או את מודעת הנכס.
נאמר בבירור אם הוא מתאים ומה יידרש.

שיחה בוואטסאפ לקריאת הפרטים המשפטיים

United Grace Co., Ltd. · בנגקוק · קוסמוי · קופנגן · +66 95 257 9212 · office@united-grace.com.
עמוד זה כולל מידע כללי על הדין התאילנדי, לא ייעוץ משפטי.
יש לבדוק את מצבכם עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי לפני כל התחייבות.

שאלות של בעלי נכסים.

האם זר יכול להחזיק וילה בקוסמוי על שמו?

לא את הקרקע עצמה.
קוד המקרקעין אינו מאפשר לאדם זר בעלות מלאה בקרקע בשום מקום בתאילנד, כולל קוסמוי.
זר יכול להחזיק על שמו זכות Sap-Ing-Sith, זכות קניינית הניתנת לרישום ישירות על ה־Chanote לצד הבעלים, לתקופה של עד 30 שנה.

למה לא לרכוש פשוט דירה בקוסמוי?

בעלות מלאה של זר בדירה אפשרית במסגרת מכסת 49%, אך בקוסמוי דירות בבית משותף הן חלק קטן מהשוק וכמעט אינן כוללות וילות.
רוב המחפשים וילה עם בריכה פרטית אינם מוצאים דירה מתאימה.

כבר יש לי וילה בקוסמוי דרך חברה תאילנדית.
מה אפשר לעשות?

אנחנו יכולים לרכוש את הנכס ממבנה ההחזקה שלכם כרכישת נכס נקייה, ולרשום את זכות ה־Sap-Ing-Sith שלכם על אותו שטר, כשהחברה הישנה נשארת מאחור.
בקוסמוי יש 8,213 חברות עם בעלי מניות זרים שנבדקות במסגרת בדיקת 2026 שעליה דיווח The Nation, ולכן זו השיחה הנפוצה ביותר שלנו באי.

כמה זמן לוקח הרישום בלשכת המקרקעין בקוסמוי?

לוח הזמנים הרגיל שלנו הוא כ־30 יום מהחתימה ועד לזכות רשומה.
לשכות המקרקעין טיפלו במעט רישומי Sap-Ing-Sith מאז 2019 וחלקן עדיין אינן מכירות אותם; במקרה אחד שדווח פרויקט התעכב כחודשיים עד להתערבות הרשויות בבנגקוק.

מה קורה בסוף 30 השנים?

החוק אינו כולל מנגנון חידוש.
המשך מעבר לתקופה דורש הענקה חדשה ורישום חדש, כלומר משא ומתן חדש.
מבנים חוזרים לבעל הקרקע בתום התקופה אלא אם נרשמו בנפרד.

מה העלות?

שלושה מסלולים, כולם מעניקים אותה זכות רשומה, וניתן להחליף מסלול בהמשך.
מסלול A, המועדף: מחיר הרכישה בחתימה, ואז 3% ממחיר הרכישה בשנה, ללא דמי שירות חד־פעמיים נפרדים.
מסלול B: מחיר הרכישה ועוד 20% בתשלום חד־פעמי, מינימום 700,000 באט, ללא תשלום שנתי.
מסלול C: ללא תשלום בחתימה ו־6% ממחיר הרכישה בשנה, כאשר United Grace מממנת את הרכישה.
במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות בשני השלבים: מכירת הנכס ל־United Grace והקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.

האם אפשר להשכיר את הווילה ומי מנהל אותה?

כן.
מחלקת האירוח של United Grace יכולה לשכור מכם את הווילה ולשלם דמי שכירות ידועים מראש, חודשי, חצי־שנתי או שנתי, לפי הסכם שקובע את הסכום, מועדי התשלום והאחריות של כל צד.
United Grace מטפלת ברישוי על שמה, בכפוף לאישור, ומנהלת את השיווק, ההזמנות והאורחים.
דמי השכירות אינם מחושבים לפי מספר ההזמנות.

האם אפשר למכור את הזכות בהמשך?

כן.
זכות Sap-Ing-Sith ניתנת להעברה חופשית ללא הסכמת המחכיר.
ברשת שלנו עמלת ההעברה להמחשה היא 1.5%, לעומת עמלת תיווך מסורתית של 6–10%, עם כ־7–10 ימים לרישום לאחר מציאת קונה והסכמה על התנאים.
זמן חיפוש הקונה נוסף על כך; אין הבטחה למכירה.