Вопрос, который нам задают чаще всего
Можно ли заложить право Sap-Ing-Sith?
Два вопроса смешивают в одну вводящую в заблуждение фразу.
Один из них решен законом.
Другой является чьим-то коммерческим решением.
Мы не организуем финансирование и не будем обещать вам банк
Могу ли я взять кредит под это право? Если на восьмом году мне понадобится ликвидность, этот актив мертв или жив?
У ответа две половины.
Одна юридическая, другая коммерческая, и только одна из них решена.
Возможность залога является вопросом права. Право Sap-Ing-Sith по Закону о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019) является вещным правом, внесенным в чанот.
Оно может быть заложено, в том числе в тайских банках.
Выдаст ли банк кредит конкретному иностранному заемщику, это кредитное решение. Оно зависит от учреждения, заемщика, оставшегося срока и внутренней политики.
Этот вопрос не решен.
Конкурирующее утверждение
Что вы могли слышать
«Тайские банки редко кредитуют под Sap-Ing-Sith, если вообще кредитуют».
Это слова продавца конкурирующей структуры, и как описание рынка они вполне могут быть точными.
Кредитование иностранных физических лиц тайскими банками консервативно, а закон действует только с 2019 года.
Покупатель, который полагает, что финансирование будет его ждать, исходит из того, из чего мы бы не исходили.
Но эта фраза описывает аппетит банков, а не правовую природу актива.
Аппетит меняется.
Зарегистрированное вещное право не меняется.
- Право может быть заложено, потому что оно зарегистрировано на титуле.
- А вот примет ли его конкретный банк и на каких условиях, пока не решено.
- Аренду нельзя заложить таким же образом.
На титуле нет ничего, что можно было бы обеспечить, и это структурная особенность, а не вопрос аппетита.
К чему может привязаться кредитор
Три структуры, один вопрос: что стоит на титуле?
| Вопрос кредитора | Аренда на 30 лет | Тайская компания 51/49 | Зарегистрированное Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|---|
| Что стоит в чаноте? | Договор с отметкой | Компания как собственник земли | Само право |
| Вещное право? | Нет: личный договор | Корпоративное, на шаг дальше | Да |
| Можно ли заложить? | Нет | Только землю компании | Да, по закону |
| Передается без согласия? | Нет | Передача акций, с ограничениями | Да |
| Если земля продана? | На практике оспаривается | Риск заключен в акциях | Сохраняется |
| Риск в основании | Продления являются обещаниями | Номинальная уязвимость | Без продления; стоимость снижается со сроком |
| Результат для кредитора сегодня | Нет обеспечения | Обеспечение поверх уязвимой структуры | Обеспечение по закону; аппетит не определен |
Заем через компанию не является решением
Компания, которая действительно владеет землей, действительно может ее заложить.
Дефект, если он есть, находится выше по цепочке: акции, которые держат от имени иностранца, являются номинальной схемой, запрещенной Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе.
Ипотека добавляет кредитора к этой уязвимости, а не устраняет ее.
См. номинальные схемы и Sap-Ing-Sith или тайская компания.
Второй тезис, который вы могли слышать
Защита права: виндикация и вмешательство
Обладатель права «не имеет ни виндикационных прав, ни права пресекать неправомерное вмешательство», и ему требуется уведомить собственника земли вместо прямых действий.
Тот же продавец, теперь о средствах защиты, а не о существовании права.
Когда третье лицо вмешивается, обладатель права уведомляет собственника земли, а не подает иск от своего имени.
Это верно.
Это определяет, как ведется спор, а не то, существует ли право на титуле, сохраняется ли оно при продаже, передается ли и может ли быть заложено.
При аренде средства защиты проходят через контрагента, который может продать землю.
Что мы скажем и чего не скажем
Наша позиция по финансированию, в письменном виде
- Право может быть заложено по закону, в том числе в тайских банках, потому что так предусматривает закон.
- Мы не говорим, что ваш банк выдаст кредит.
Мы не знаем вашего досье. - Мы не называем банков и не приводим ставок или показателей соотношения кредита и стоимости.
- Мы не выступаем посредниками по финансированию и не берем комиссии с тех, кто это делает.
- Если вы покупаете только для того, чтобы позже рефинансировать, скажите об этом сначала.
Практика
Если вы намерены использовать право как обеспечение
Сначала зарегистрируйте право
Пока право не внесено в реестр, обеспечивать нечего; обычно это примерно 30 дней с момента подписания.
См. как проходит регистрация.
Спросите своих кредиторов
Отнесите им свое досье и получите ответ в письменном виде.
Только их ответ имеет значение.
Следите за оставшимся сроком
До 30 лет, без механизма продления в законе.
Стоимость снижается по мере сокращения срока, и кредитор закладывает это в цену.
Зарегистрируйте то, на что вы рассчитываете
По истечении срока здания переходят к собственнику земли, если они не зарегистрированы отдельно.
Обещания компенсации связывают третьих лиц только после регистрации.
Выход, который существует
Право передается без согласия собственника земли, через сеть владельцев, ориентировочно за 1,5 %.
По вариантам A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
По варианту C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Смоделируйте это в калькуляторе.
Задайте нам ту версию этого вопроса, которая касается вас
Мы отделим решенное законом от чьего-то коммерческого решения.
Там, где мы не знаем, мы так и скажем.
Общая информация, а не юридическая консультация и не предложение финансирования.
Не делается никаких заявлений о том, что какой-либо кредитор предоставит средства под какое-либо право.
Подтвердите свою позицию у независимого тайского юриста до подписания.
Вопросы, которые задают владельцы.
Может ли право Sap-Ing-Sith быть заложено по тайскому закону?
Закон о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019) создает регистрируемое вещное право, вносимое в чанот, и это право может быть заложено в силу закона, в том числе в тайских банках.
Это утверждение о правовой природе актива, а не прогноз ответа какого-либо банка.
Так даст ли мне тайский банк на деле деньги под это право?
Он зависит от банка, заемщика и досье.
Кредитование иностранного физического лица в Таиланде является кредитным решением, которое регулируется внутренней политикой каждого банка, а не Законом о Sap-Ing-Sith.
Мы не обещаем финансирования, и вам не следует принимать обещание финансирования ни от кого.
Может ли банк вместо этого взять в обеспечение аренду?
Аренда по ст. 537-571 Гражданского и коммерческого кодекса является личным договором.
Аренда на срок более трех лет регистрируется отметкой в Земельном департаменте, но документ остается договором между двумя сторонами.
На титуле нет вещного права, к которому кредитор мог бы привязать ипотеку.
А как насчет займа через тайскую компанию 51/49?
Риск находится выше по цепочке: если тайские акционеры держат акции от имени иностранца, это номинальная схема, запрещенная Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе, и обеспечение располагается поверх структуры, которая сама уязвима.
Влияет ли оставшийся срок на решение кредитора?
Право Sap-Ing-Sith действует в течение установленного законом срока до 30 лет, и его стоимость снижается по мере сокращения оставшегося срока.
Любой кредитор, оценивающий его, будет смотреть на оставшиеся годы, а закон не содержит механизма продления.
Кто оплачивает государственные сборы при регистрации?
По варианту C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Организует ли United Grace финансирование?
Мы регистрируем право на ваше имя и управляем сетью перепродажи.
Мы не выступаем посредниками по кредитам, не преподносим финансирование как аргумент продажи и не скажем вам, что банк согласился на то, на что он не соглашался.