Surat Thani · 2026
Villas détenues via une société thaïlandaise
Ce que couvre l'examen de 2026, comment savoir si votre structure est exposée, et la voie vers un droit enregistré à votre nom.
Pas un conseil juridique · nous vous dirons franchement s'il n'y a rien à changer
En une phrase
Une villa détenue par une société thaïlandaise est-elle exposée ?
Lorsque les actionnaires thaïlandais d’une société détiennent leurs parts pour le compte d’un étranger, financées par lui et appuyées par des accords parallèles, des nantissements de parts ou des formulaires de cession non datés, la structure est un montage à prête-nom interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères, et en 2026 cinq administrations ont commencé à contrôler ces sociétés dans la province de Surat Thani.
Faits clés
- 11 649 sociétés à actionnaires étrangers à Surat Thani ont été signalées comme contrôlées, dont 8 213 à Koh Samui et 3 213 à Koh Phangan (The Nation).
- L’exposition ne se limite pas à une amende ; elle peut atteindre le terrain lui-même.
- La sortie : United Grace achète le terrain et le bâtiment à la société et enregistre un droit Sap-Ing-Sith ou un bail de 30 ans à votre nom, en environ 30 jours.
- Ce n’est pas un conseil juridique ; nous vous dirons franchement s’il n’y a rien à changer.
En bref
Ce qui se passe
Cinq administrations examinent les sociétés à actionnaires étrangers dans toute la province de Surat Thani.
8 213 à Koh Samui, 3 213 à Koh Phangan.
Votre structure pose-t-elle problème
Seulement si les actionnaires thaïlandais détiennent pour votre compte.
Des signaux vérifiables figurent ci-dessous.
Ce qui peut être fait
Pas une conversion : une acquisition de l'actif, puis un droit enregistré à neuf sur le même titre, à votre nom.
Combien de temps
Environ 30 jours de la signature à l'enregistrement.
Où en sont les choses
La règle n'a pas changé.
Le contrôle, si.
En vertu du Code foncier, une personne physique étrangère ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété.
La voie de la société n'a jamais été une exception à cette règle.
Sa légalité a toujours dépendu de la réalité des actionnaires thaïlandais.
S'ils détiennent leurs actions pour le compte d'un étranger, financées par cet étranger et appuyées par des accords parallèles, des nantissements d'actions ou des formulaires de cession non datés, il s'agit d'un montage à prête-nom, interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères.
Le risque ne se limite pas à une amende ; il peut s'étendre au terrain.
Le DBD, le DSI, le Département des terres, l'AMLO et le Département du revenu, d'après The Nation.
Une inspection de mai 2026 a porté sur une villa avec piscine et un hôtel à Koh Pha-ngan.
Vérifiez votre propre dossier
Prête-nom, ou société thaïlandaise légitime ?
Beaucoup de propriétaires n'ont jamais vu le dossier complet.
Voici les signaux qu'un examen recherche.
Indices d'un montage à prête-nom
Vous avez payé les actions des actionnaires thaïlandais.
Vous ne les avez jamais rencontrés.
Des cessions d'actions non datées et pré-signées figurent dans le dossier.
Les actions thaïlandaises sont nanties à votre profit.
Un accord parallèle ou une procuration neutralise leurs votes.
La société n'a jamais eu d'activité.
Indices d'une société authentique
Les actionnaires thaïlandais ont payé leurs propres actions avec leurs propres fonds et peuvent le prouver.
Ils votent.
La société exerce une activité réelle, dépose de vrais comptes et paie l'impôt sur des revenus réels.
Aucun accord parallèle, nantissement ou cession non datée derrière le registre des actionnaires.
Nous ne vous disons pas que votre structure est illégale.
Nous n'avons pas lu vos documents, et aucun site web ne l'a fait non plus.
Faites examiner le dossier par un conseil thaïlandais indépendant, sans lien avec nous, le vendeur ou votre gestionnaire.
Un point va à l'encontre de la façon dont la structure est habituellement vendue : le contrôle assuré par des statuts protecteurs est une preuve du problème, pas un moyen de défense.
Plus les documents prouvent que vous seul contrôlez la société, plus il est facile de montrer que les actionnaires thaïlandais détiennent pour votre compte.
Le coût que vous payez déjà
Pourquoi les villas détenues par une société se vendent le plus lentement.
Un acheteur n'achète pas une maison.
Il achète une société et chaque année de son histoire.
Y compris les parties que plus personne ne peut expliquer.
Ce risque se répercute sur le prix.
Les transactions s'enlisent dans l'audit préalable (due diligence), les acheteurs sérieux se retirent, et ceux qui restent négocient dur.
Les villas détenues par une société mettent le plus de temps à se vendre et subissent les décotes les plus fortes.
Il y a aussi le coût annuel d'une entité qui ne produit aucun revenu : des comptes et des déclarations fiscales chaque année, et des actionnaires qui vieillissent, déménagent et parfois décèdent, laissant leurs actions à des personnes que vous n'avez jamais rencontrées.
L'alternative
Un droit inscrit sur le titre, à votre nom.
Sap-Ing-Sith : un droit réel prévu par la Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), inscrit sur le Chanote à côté du propriétaire en pleine propriété.
Pas d'actionnaires, pas d'accords parallèles, rien à démonter plus tard.
Ce qu'il vous donne
Jusqu'à 30 ans.
Cessible sans le consentement du propriétaire du terrain.
Transmissible par succession en vertu de la loi.
Hypothécable de plein droit.
Survit à la vente du terrain.
Ce qu'il ne donne pas
Pas la pleine propriété : vous ne possédez pas le terrain.
Aucun mécanisme de renouvellement dans la loi, donc jamais 60 ou 90 ans.
Les bâtiments font retour à l'échéance, sauf enregistrement séparé.
La valeur diminue à mesure que la durée se raccourcit.
United Grace Co., Ltd. est détenue à 100 % par des Thaïlandais et possède son terrain en pleine propriété.
Ni en fiducie, ni comme prête-nom pour vous.
C'est cette distinction qui fait que ce n'est pas le même montage sous un nouveau nom.
Comparaison côte à côte →
La voie · environ 30 jours
Vous ne pouvez pas convertir.
Vous réacquérez.
La loi ne prévoit aucune procédure de conversion.
Le terrain doit être acquis par un propriétaire foncier qui accordera le droit, et le droit est ensuite enregistré à neuf à votre nom.
En pratique, une acquisition de l'actif.
Étape 1 · Engagement
Villa, titre et dossier de la société existante examinés.
Conditions convenues, formule choisie, coût complet présenté, frais administratifs compris.
Étape 2 · Acquisition
L'acquisition de l'actif est exécutée.
Votre société est détachée de l'actif plutôt que laissée derrière lui.
Étape 3 · Enregistrement
Le droit est inscrit sur le Chanote au Bureau foncier, à votre nom.
La liquidation de l'ancienne société, le traitement fiscal de la vente et le règlement avec vos actionnaires restent du ressort de votre propre avocat et de votre comptable.
Nous ne conseillons pas sur ces points.
Coût
Ce que cela coûte.
- À la signature
- Le prix d'achat
- Paiement annuel
- 3 % du prix d'achat
- À la signature
- Le prix d'achat + des frais de service de 20 %
Frais de service minimum : 700 000 ฿ - Paiement annuel
- Rien
- À la signature
- Rien : nous finançons l'achat
- Paiement annuel
- 6 % du prix d'achat
Droit identique dans les trois formules ; modifiable plus tard.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et l'octroi ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Calculateur →
Dites-nous comment la structure a été montée.
L'île, la valeur approximative de la villa, et la façon dont la société a été constituée.
Une réponse sous 24 heures, en anglais ou en hébreu.
S'il n'y a rien qui vaille la peine d'être changé, c'est ce que vous entendrez.
עברית.
Informations générales sur le droit thaïlandais, pas un conseil juridique.
La conformité de votre structure dépend de faits que nous n'avons pas vus.
Confirmez votre situation auprès d'un conseil thaïlandais indépendant.
Les questions que posent les propriétaires.
Ma villa détenue par une société thaïlandaise est-elle illégale ?
Une société dont les actionnaires thaïlandais ont réellement financé leurs propres actions, et qui exerce une activité réelle, est légale.
Elle devient un montage à prête-nom lorsque les actionnaires thaïlandais détiennent des actions pour le compte d'un étranger.
Financées par l'étranger, avec des accords parallèles, des nantissements d'actions ou des cessions non datées.
Seul un examen de vos propres documents peut vous dire laquelle des deux vous avez.
Puis-je convertir ma société en droit Sap-Ing-Sith ?
Il n'existe aucune procédure de conversion.
Le terrain doit être acquis par un propriétaire foncier qui accordera le droit, et le droit est ensuite enregistré à neuf à votre nom.
En pratique, cela signifie une acquisition de l'actif, qui est la voie que United Grace met en œuvre pour les propriétaires qui détiennent déjà une villa.
Qui mène l'examen ?
Une inspection de mai 2026 a porté sur une villa avec piscine et un hôtel à Koh Pha-ngan.
Quelles sont les sanctions ?
Il peut s'étendre au terrain lui-même.
Combien de temps prend l'enregistrement de l'alternative ?
Combien cela coûte-t-il ?
Formule A, la formule privilégiée : vous financez l'achat, puis 3 % du prix d'achat par an, sans frais de service uniques.
Formule B : vous financez l'achat et payez 20 % une seule fois à la signature, minimum 700 000 bahts, sans frais annuels.
Formule C : rien à la signature car United Grace finance l'achat, puis 6 % du prix d'achat par an.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et l'octroi ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Combien de temps dure le droit ?
La loi ne contient aucun mécanisme de renouvellement, donc continuer au-delà du terme exige un nouvel octroi et un nouvel enregistrement.
Personne ne peut vous promettre 60 ou 90 ans.