Сураттхани · 2026
Виллы, оформленные через тайскую компанию
Что охватывает проверка 2026 года, как понять, уязвима ли ваша структура, и путь к праву, зарегистрированному на ваше имя.
Не юридическая консультация · мы прямо скажем, если менять нечего
Одним предложением
Есть ли риск у виллы, оформленной на тайскую компанию?
Если тайские акционеры компании держат свои доли в интересах иностранца, за его счет и с опорой на побочные соглашения, залог долей или недатированные формы передачи, такая структура является номинальной схемой, запрещенной Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе, и в 2026 году пять ведомств начали проверку таких компаний в провинции Сураттхани.
Ключевые факты
- По сообщениям, проверке подлежат 11 649 компаний с иностранными акционерами в Сураттхани, из них 8 213 на Самуи и 3 213 на Пангане (The Nation).
- Риск не ограничивается штрафом; он может распространяться на саму землю.
- Выход: United Grace покупает у компании землю и здание и регистрирует на ваше имя право Sap-Ing-Sith или аренду на 30 лет, примерно за 30 дней.
- Это не юридическая консультация; мы прямо скажем, если менять ничего не нужно.
Коротко
Что происходит
Пять ведомств проверяют компании с иностранными акционерами по всей провинции Сураттхани.
8 213 на Самуи, 3 213 на Пангане.
Является ли ваша структура проблемой
Только если тайские акционеры держат акции от вашего имени.
Ниже приведены признаки, которые можно проверить.
Что можно сделать
Не преобразование: покупка актива, а затем новая регистрация права в том же свидетельстве на ваше имя.
Как долго
Примерно 30 дней от подписания до регистрации.
Текущее положение
Правило не изменилось.
Изменился контроль.
По Земельному кодексу иностранное физическое лицо не может владеть землей на праве собственности.
Схема через компанию никогда не была исключением из этого правила.
Ее законность всегда зависела от того, были ли тайские акционеры настоящими.
Если они держат акции от имени иностранца, на его деньги и с побочными соглашениями, залогом акций или недатированными формами передачи, это номинальная схема, запрещенная Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе.
Риск не ограничивается штрафом; он может распространяться на землю.
DBD, DSI, Земельный департамент Таиланда, AMLO и Налоговый департамент, по сообщению The Nation.
Проверка в мае 2026 года охватила виллу с бассейном и отель на Пангане.
Проверьте свои документы
Номинальная схема или законная тайская компания?
Многим владельцам никогда не показывали полный комплект документов.
Вот признаки, на которые смотрит проверка.
Указывает на номинальную схему
Вы оплатили акции тайских акционеров.
Вы никогда с ними не встречались.
В документах лежат недатированные, заранее подписанные формы передачи акций.
Тайские акции заложены в вашу пользу.
Побочное соглашение или доверенность нейтрализует их голоса.
Компания никогда не вела деятельность.
Указывает на настоящую компанию
Тайские акционеры оплатили свои акции из собственных средств и могут это подтвердить.
Они голосуют.
Компания ведет реальный бизнес, сдает реальную отчетность и платит налоги с реальной выручки.
За реестром акционеров нет побочных соглашений, залогов или недатированных передач.
Мы не говорим вам, что ваша структура незаконна.
Мы не читали ваши документы, и ни один сайт их не читал.
Поручите проверку документов независимому тайскому юристу, не связанному с нами, продавцом или вашим управляющим.
Один момент противоречит тому, как эту схему обычно продают: контроль, закрепленный защитными положениями устава, является доказательством проблемы, а не защитой.
Чем лучше документы доказывают, что компанию контролируете только вы, тем проще показать, что тайские акционеры держат акции от вашего имени.
Цена, которую вы уже платите
Почему виллы на компании продаются медленнее всего.
Покупатель покупает не дом.
Он покупает компанию и каждый год ее истории.
Включая то, что теперь никто не может объяснить.
Этот риск закладывается в цену.
Сделки застревают на этапе юридической проверки (due diligence), серьезные покупатели уходят, а те, кто остается, жестко торгуются.
Виллы, оформленные на компанию, продаются дольше всего и с самыми большими скидками.
Есть и ежегодные расходы на юридическое лицо, которое не приносит дохода: отчетность и налоговые декларации каждый год, а также акционеры, которые стареют, переезжают и иногда умирают, оставляя свои акции людям, которых вы никогда не видели.
Альтернатива
Право, зарегистрированное в свидетельстве, на ваше имя.
Sap-Ing-Sith: вещное право по Закону о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), вписанное в свидетельство о праве собственности (чанот) рядом с собственником земли.
Никаких акционеров, никаких побочных соглашений, ничего, что потом придется расформировывать.
Что оно вам дает
До 30 лет.
Может быть передано другому лицу без согласия собственника земли.
Передается по наследству в силу закона.
Может быть заложено (ипотека) по закону.
Сохраняется при продаже земли.
Чего оно не дает
Это не право собственности: земля вам не принадлежит.
В Законе нет механизма продления, поэтому никаких 60 или 90 лет.
Здания по окончании срока переходят к собственнику земли, если не зарегистрированы отдельно.
Стоимость снижается по мере сокращения срока.
United Grace Co., Ltd. является компанией со 100 % тайским капиталом и владеет своей землей полностью.
Не в доверительном управлении, не как ваш номинальный владелец.
Именно поэтому это не та же схема под новым названием.
Сравнение →
Путь · примерно 30 дней
Преобразовать нельзя.
Нужно приобрести заново.
В Законе нет процедуры преобразования.
Землю должен приобрести собственник земли, который предоставит право, и затем право регистрируется заново на ваше имя.
На практике это покупка актива.
Этап 1 · Обязательство
Проверяются вилла, титул и документы существующей компании.
Согласуются условия, выбирается вариант, показывается полная стоимость, включая государственные сборы.
Этап 2 · Приобретение
Совершается покупка актива.
Ваша компания отделяется от актива, а не остается стоять за ним.
Этап 3 · Регистрация
Право вписывается в свидетельство о праве собственности (чанот) в Земельном департаменте на ваше имя.
Ликвидация старой компании, налогообложение сделки и расчеты с вашими акционерами остаются за вашим собственным юристом и бухгалтером.
Мы по этим вопросам не консультируем.
Стоимость
Сколько это стоит.
- При подписании
- Цена покупки
- Ежегодный платеж
- 3 % от цены покупки
- При подписании
- Цена покупки + плата за услуги 20 %
Минимальная плата за услуги: 700 000 ฿ - Ежегодный платеж
- Ничего
- При подписании
- Ничего: покупку финансируем мы
- Ежегодный платеж
- 6 % от цены покупки
Одинаковое право во всех трех вариантах; вариант можно изменить позже.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Калькулятор →
Расскажите нам, как была оформлена структура.
Остров, примерная стоимость виллы и то, как была создана компания.
Ответ в течение 24 часов, на английском или на иврите.
Если менять нечего, именно это вы и услышите.
עברית.
Общая информация о тайском праве, не юридическая консультация.
Соответствует ли ваша структура закону, зависит от фактов, которых мы не видели.
Подтвердите свое положение у независимого тайского юриста.
Вопросы, которые задают владельцы.
Моя вилла на тайской компании незаконна?
Компания, тайские акционеры которой действительно оплатили свои акции сами и которая ведет реальный бизнес, законна.
Она становится номинальной схемой, когда тайские акционеры держат акции от имени иностранца.
На деньги иностранца, с побочными соглашениями, залогом акций или недатированными передачами.
Только проверка ваших собственных документов покажет, какой случай у вас.
Могу ли я преобразовать свою компанию в право Sap-Ing-Sith?
Процедуры преобразования не существует.
Землю должен приобрести собственник земли, который предоставит право, и затем право регистрируется заново на ваше имя.
На практике это означает покупку актива, и именно этот путь United Grace проводит для владельцев, у которых уже есть вилла.
Кто проводит проверку?
Проверка в мае 2026 года охватила виллу с бассейном и отель на Пангане.
Каковы санкции?
Он может распространяться на саму землю.
Сколько времени занимает регистрация альтернативы?
Сколько это стоит?
Вариант A, рекомендуемый: вы финансируете покупку, затем 3 % от цены покупки в год, без разовой платы за услуги.
Вариант B: вы финансируете покупку и платите 20 % один раз при подписании, минимум 700 000 батов, без ежегодной платы.
Вариант C: ничего при подписании, потому что покупку финансирует United Grace, затем 6 % от цены покупки в год.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Сколько действует право?
В Законе нет механизма продления, поэтому продолжение после истечения срока требует нового предоставления и новой регистрации.
Никто не может обещать вам 60 или 90 лет.