Панган
Sap-Ing-Sith на Пангане: правильная структура до того, как вы начнете строить
Рынок на более ранней стадии, с более низкой ликвидностью при перепродаже.
Именно поэтому структура, которую вы выстраиваете в первый день, здесь важнее, чем на Самуи.
Земля, недострой или готовая вилла · мы скажем, подходит ли объект
Одним предложением
Как купить на Пангане с зарегистрированным правом?
На Пангане, где ликвидность при перепродаже ниже, чем на Самуи, важнее всего структура, которую вы создаете в первый день, поэтому United Grace регистрирует право Sap-Ing-Sith на ваше имя для земли, недостроенной или готовой виллы.
Ключевые факты
- Земля, недострой или готовый объект: мы скажем, подходит ли он, до того как вы примете решение.
- Регистрация в чаноте на ваше имя на срок до 30 лет, примерно за 30 дней.
- Может быть передано, наследуется, может быть заложено; сохраняется при продаже земли.
- Те же три варианта оплаты, что и на Самуи.
Большинство тех, кто покупает на Пангане, приезжают с Самуи, видят, что здесь можно получить за тот же бюджет, и начинают спрашивать о земле.
Значительная часть того, что переходит из рук в руки на этом острове, это земля или незавершенное строительство, а не готовая вилла.
Ликвидность при перепродаже ниже, чем на Самуи: меньше завершенных проектов, меньше покупателей, дольше срок продажи.
Поэтому структура, которую вы выстраиваете в начале, здесь важнее: вы не можете рассчитывать на легкий выход, чтобы исправить неудачную.
United Grace является компанией со 100 % тайским капиталом с офисами в Бангкоке, на Самуи и на Пангане.
Мы регистрируем права Sap-Ing-Sith в чаноте на собственное имя покупателя.
Самуи является по-настоящему другим рынком, и у него есть своя страница.
Что на самом деле доступно
Ваши возможности здесь уже, чем на Самуи
| Путь | Доступно иностранцу | Практическое ограничение |
|---|---|---|
| Земля в собственность | Нет | Закрыто Земельным кодексом |
| Кондоминиум в собственность | В пределах квоты 49 % | Здесь нет рынка кондоминиумов |
| Здание без земли | Да | Разделяет актив; не кредитуется |
| Аренда на 30 лет | Да | Продажа только с согласия арендодателя |
| Тайская компания 51/49 | Да | Риск номинальной схемы |
| Sap-Ing-Sith | Да, на ваше имя | До 30 лет, без продления |
Аренда является личным договором по статьям 537-571 Гражданского и коммерческого кодекса.
Уступка требует согласия, наследование оспаривается, и ни один банк не кредитует под нее.
Продления «30+30+30» являются обещаниями, а не правами.
Сравните аренду и компанию подробно.
Когда тайские акционеры держат акции от имени иностранца, это номинальная схема, запрещенная Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе, с санкциями, которые распространяются на саму землю.
The Nation сообщает о 3 213 таких компаниях на Пангане при 11 649 по всей провинции Сураттхани и о проверке в мае 2026 года силами пяти ведомств, охватившей виллу с бассейном и отель на Пангане.
См. номинальные схемы.
Право
Вещное право в свидетельстве, а не договор в ящике стола
Sap-Ing-Sith существует на основании Закона о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019).
Оно вписывается в чанот в Земельном департаменте рядом с собственником земли и привязано к земле, а не к лицу, которое его предоставило.
- Доступно любому физическому или юридическому лицу, тайскому или иностранному.
- Установленный законом срок до 30 лет.
- Свободно передается без согласия собственника земли.
- Передается по наследству в силу закона на оставшийся срок.
- Может быть заложено (ипотека) в силу закона.
Выдаст ли конкретный банк кредит конкретному иностранному заемщику, это кредитное решение.
См. финансирование. - Сохраняется при смене собственника земли.
United Grace Co., Ltd. является юридическим и бенефициарным собственником земли, которой владеет.
Не в доверительном управлении, не как номинальный владелец.
Клиент владеет отдельным правом, установленным законом, на свое имя, а не правом собственности на землю.
Полный механизм описан на нашей юридической странице.
Два пути
Уже владелец или новый покупатель
Вы уже владеете здесь
Чистая покупка актива.
Мы покупаем недвижимость у вашей существующей структуры, получаем титул и регистрируем ваше право в том же свидетельстве.
Старая компания остается в прошлом.
Вы покупаете землю или новостройку
Здесь это более частый случай.
Земля покупается на имя United Grace, и ваше право регистрируется до того, как в строительство вкладываются деньги.
В вариантах A и B покупку финансируете вы; в варианте C это делаем мы.
Только объекты, которые подходят под портфель.
Если вы покупаете землю под строительство, решите вопрос о здании при регистрации.
Здания переходят к собственнику земли по истечении срока, если они не зарегистрированы отдельно.
Это разговор для первого дня, а не для двадцать восьмого года.
Этап 1: обязательства
Условия, вариант оплаты, документы.
Этап 2: приобретение
Юридическая проверка (due diligence) и передача титула United Grace.
Этап 3: регистрация
Ваше право вписано в чанот.
Примерно 30 дней с момента подписания в обычном случае.
Завершенные дела перечислены в разделе регистрации.
Стоимость
Три варианта, одно и то же право
- При подписании
- Цена покупки
- Ежегодный платеж
- 3 % от цены покупки
- При подписании
- Цена покупки + плата за услуги в размере 20 %
Минимальная плата за услуги: 700 000 ฿ - Ежегодный платеж
- Ничего
- При подписании
- Ничего: мы финансируем покупку
- Ежегодный платеж
- 6 % от цены покупки
Вариант A не предусматривает отдельной разовой платы за услуги.
В варианте C United Grace финансирует приобретение, а также налоги и государственные сборы за оба начальных этапа сделки; клиент оплачивает ежегодную плату за услуги.
Зарегистрированное право одинаково во всех трех вариантах, и вариант можно изменить позже.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Независимый юрист оплачивается отдельно.
Посчитайте свои цифры на калькуляторе.
После регистрации
Сдача виллы в аренду и выход
Savills Thailand приводит годовую доходность от 8 до 10 процентов.
Horizon Homes Samui более консервативна: от 5 до 7 процентов чистыми для объектов с землей после операционных расходов, и отмечает, что 60-70 % гостей приезжают с ноября по март.
Это оценки третьих сторон для рынка острова в целом, а не прогноз для конкретного объекта.
United Grace Hospitality может арендовать виллу у вас и платить арендную плату, согласованную заранее, ежемесячно, раз в полгода или ежегодно, при этом оформляя лицензии на свое имя, при условии одобрения, и беря на себя маркетинг, бронирования и заботу о гостях.
Сначала мы оцениваем расположение, состояние и арендный потенциал, затем представляем предложение.
См. Гостеприимство.
Почему сеть здесь важнее
На Самуи объем сделок достаточен, чтобы вилла рано или поздно нашла покупателя.
На Пангане рынок тоньше, поэтому внутренняя сеть владельцев и покупателей часто становится разницей между продажей и ожиданием.
| Пункт | Сеть | Агентство |
|---|---|---|
| Комиссия | 1,5 % ориентировочно | 6-10 % |
| До регистрации | Ориентировочно от 7 до 10 дней до регистрации после того, как покупатель найден и условия согласованы | После того, как покупатель найден и условия согласованы; сроки регистрации зависят от сделки |
| Юридическая проверка (due diligence) | Документы доступны для проверки независимым консультантом | 3-6 недель |
Поиск покупателя требует дополнительного времени.
Продажа и срок поиска покупателя не гарантируются.
Право передается без подписи собственника земли.
Государственные сборы при последующей перепродаже распределяются в договоре этой продажи.
Честные ограничения
Прочитайте это, прежде чем решать
- В Законе нет механизма продления.
Продолжение после истечения срока требует нового предоставления права и новой регистрации.
Никогда не принимайте обещания 60 или 90 лет. - Здания переходят к собственнику земли по истечении срока, если они не зарегистрированы отдельно.
Самое важное условие для каждого, кто покупает здесь землю под строительство. - Стоимость права снижается по мере сокращения оставшегося срока.
- Отделения Земельного департамента зарегистрировали с 2019 года сравнительно немного таких прав, и некоторые из них до сих пор мало знакомы с этой записью.
- Это не земля в собственности.
Это зарегистрированное вещное право в свидетельстве на землю, которая вам не принадлежит. - Перепродажа на Пангане идет медленнее, чем на Самуи, независимо от структуры.
Чистое, передаваемое право повышает ваши шансы.
Оно не создает рынок там, где его нет.
Пришлите нам участок или виллу
Расскажите, что вы рассматриваете и на какой стадии это находится.
Мы скажем, подходит ли объект и что потребуется для регистрации его на ваше имя.
United Grace Co., Ltd. · Бангкок · Самуи · Панган · +66 95 257 9212 · office@united-grace.com.
Общая информация о тайском праве, а не юридическая консультация.
Подтвердите свою позицию у независимого тайского юриста, прежде чем брать на себя обязательства.
Вопросы, которые задают владельцы.
Может ли иностранец купить недвижимость на Пангане?
Что иностранец может держать на свое имя, так это право Sap-Ing-Sith.
Регистрируемое вещное право, вписанное в чанот на срок до 30 лет.
Я хочу купить землю и строить.
Подходит ли для этого Sap-Ing-Sith?
United Grace приобретает землю, получает титул и регистрирует ваше право в свидетельстве до того, как потрачены деньги на строительство.
Учтите, что здания переходят к собственнику земли по истечении срока, если они не зарегистрированы отдельно, поэтому вопрос о здании согласовывается в начале, а не позже.
Чем Панган отличается от Самуи для покупателя?
Панган находится на более ранней стадии: меньше завершенных проектов, больше покупок земли и новостроек, ниже ликвидность при перепродаже.
Именно из-за этого тонкого рынка перепродажи структура владения должна быть чистой с первого дня.
Затрагивает ли Панган ужесточение проверок 2026 года?
The Nation сообщает о 3 213 компаниях с иностранными акционерами на Пангане при общем числе 11 649 по провинции Сураттхани и о проверке в мае 2026 года, которая охватила виллу с бассейном и отель на Пангане.
Задействованы пять ведомств: DBD, DSI, Земельный департамент, AMLO и Налоговое управление.
Смогу ли я продать, если придется уехать?
Внутри нашей сети ориентировочная комиссия за передачу права составляет 1,5 % против традиционной агентской комиссии в 6-10 %, а регистрация занимает ориентировочно от 7 до 10 дней после того, как покупатель найден и условия согласованы.
Поиск покупателя требует дополнительного времени; продажа не гарантируется.
В чем честный недостаток?
Продолжение после истечения срока требует нового предоставления права и новой регистрации, и никто не должен обещать вам 60 или 90 лет.
Стоимость права также снижается по мере сокращения оставшегося срока.
Сколько это стоит?
Вариант A, предпочтительный: цена покупки при подписании, затем 3 % от цены покупки в год, без отдельной разовой платы за услуги.
Вариант B: цена покупки плюс 20 % единовременно, минимум 700 000 батов, и ничего ежегодно.
Вариант C: ничего при подписании и 6 % от цены покупки в год, при этом United Grace финансирует приобретение.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Можно ли потом сдавать виллу в аренду?
United Grace Hospitality арендует виллу у вас и платит арендную плату, согласованную заранее, ежемесячно, раз в полгода или ежегодно, по договору, в котором указаны сумма, даты платежей и обязанности каждой стороны.
United Grace оформляет лицензии на свое имя, при условии одобрения, и управляет маркетингом, бронированиями и гостями.
Пригодность объекта проверяется до начала работы.