Koh Phangan
Sap-Ing-Sith à Koh Phangan : bien structurer avant de construire
Un marché à un stade plus précoce, avec une liquidité à la revente plus faible.
C'est exactement pourquoi la structure que vous mettez en place le premier jour compte davantage ici qu'à Samui.
Terrain, construction en cours ou villa achevée · nous vous dirons si cela convient
En une phrase
Comment acheter à Koh Phangan avec un droit enregistré ?
À Koh Phangan, où la liquidité à la revente est plus faible qu’à Samui, la structure mise en place dès le premier jour compte le plus ; United Grace enregistre donc un droit Sap-Ing-Sith à votre nom pour un terrain, une villa en construction ou une villa achevée.
Faits clés
- Terrain, en construction ou achevée : nous vous disons si cela convient avant que vous vous engagiez.
- Enregistré sur le Chanote à votre nom pour une durée allant jusqu’à 30 ans, en environ 30 jours.
- Cessible, transmissible par succession et hypothécable ; survit à la vente du terrain.
- Les trois mêmes formules de paiement qu’à Koh Samui.
La plupart de ceux qui achètent à Koh Phangan arrivent de Samui, voient ce qu'un budget donné permet d'acquérir ici, et commencent à s'intéresser au terrain.
Une large part de ce qui change de mains sur cette île est un terrain ou une construction inachevée plutôt qu'une villa achevée.
La liquidité à la revente est plus faible qu'à Samui : moins de projets achevés, moins d'acheteurs, des délais de vente plus longs.
La structure que vous mettez en place au départ compte donc davantage ici, car vous ne pouvez pas compter sur une sortie facile pour corriger un mauvais choix.
United Grace est une société détenue à 100 % par des Thaïlandais, avec des bureaux à Bangkok, Koh Samui et Koh Phangan.
Nous enregistrons des droits Sap-Ing-Sith sur le Chanote au nom propre de l'acheteur.
Samui est un marché réellement différent et dispose de sa propre page.
Ce qui est réellement accessible
Vos options ici sont plus limitées qu'à Samui
| Voie | Ouverte à un étranger | Limite pratique |
|---|---|---|
| Pleine propriété du terrain | Non | Fermée par le Code foncier |
| Pleine propriété en copropriété | Dans la limite du quota de 49 % | Pas un marché de copropriétés |
| Le bâtiment sans le terrain | Oui | Scinde l'actif ; non finançable |
| Bail de 30 ans | Oui | Consentement du bailleur pour vendre |
| Société thaïlandaise 51/49 | Oui | Exposition au prête-nom |
| Sap-Ing-Sith | Oui, à votre nom | Jusqu'à 30 ans, sans renouvellement |
Un bail est un contrat personnel régi par les articles 537 à 571 du Code civil et commercial.
La cession exige un consentement, la transmission par succession est contestée, et aucune banque ne prête sur cette base.
Les renouvellements « 30+30+30 » sont des promesses, pas des droits.
Comparez le bail et la société en détail.
Lorsque des actionnaires thaïlandais détiennent des parts pour le compte d'un étranger, il s'agit d'un montage à prête-nom, interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères, avec des sanctions qui atteignent le terrain lui-même.
The Nation fait état de 3 213 sociétés de ce type à Koh Pha-ngan sur 11 649 dans l'ensemble de Surat Thani, et d'une inspection menée en mai 2026 par cinq administrations, visant une villa avec piscine et un hôtel de Koh Pha-ngan.
Voir les montages à prête-nom.
Le droit
Un droit réel sur le titre, pas un contrat dans un tiroir
Le Sap-Ing-Sith existe en vertu de la Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019).
Il est inscrit sur le Chanote au Bureau foncier, à côté du propriétaire en pleine propriété, et s'attache au terrain plutôt qu'à la personne qui l'a concédé.
- Ouvert à toute personne physique ou morale, thaïlandaise ou étrangère.
- Durée légale pouvant atteindre 30 ans.
- Librement cessible sans le consentement du propriétaire du terrain.
- Transmissible par succession de plein droit pour le reste de la durée.
- Hypothécable en vertu de la loi.
Qu'une banque donnée prête ou non à un emprunteur étranger donné relève d'une décision de crédit.
Voir financement. - Survit à un changement de propriétaire du terrain.
United Grace Co., Ltd. est le propriétaire juridique et économique des terrains qu'elle détient.
Ni en fiducie, ni comme prête-nom.
Le client détient un droit légal distinct à son propre nom, et non la propriété du terrain.
Le mécanisme complet est décrit sur notre page juridique.
Deux voies d'entrée
Déjà propriétaire, ou nouvel acheteur
Vous possédez déjà un bien ici
Une acquisition de l'actif en bonne et due forme.
Nous achetons le bien à votre structure actuelle, prenons le titre et enregistrons votre droit sur le même titre de propriété.
L'ancienne société est laissée derrière vous.
Vous achetez un terrain ou une construction neuve
Le cas le plus fréquent ici.
Le terrain est acheté au nom de United Grace et votre droit est enregistré avant que les fonds de construction ne soient engagés.
Dans les formules A et B, vous financez l'achat ; dans la formule C, c'est nous.
Uniquement des biens qui correspondent au portefeuille.
Si vous achetez un terrain pour y construire, réglez la question du bâtiment dès l'enregistrement.
Les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain à l'échéance, sauf enregistrement séparé.
C'est une discussion pour le premier jour, pas pour la vingt-huitième année.
Étape 1 : engagement
Conditions, formule tarifaire, documents.
Étape 2 : acquisition
Audit préalable (due diligence) et transfert du titre à United Grace.
Étape 3 : enregistrement
Votre droit inscrit sur le Chanote.
Environ 30 jours à compter de la signature dans le cas normal.
Les dossiers finalisés sont listés dans les enregistrements.
Tarifs
Trois formules, un droit identique
- À la signature
- Le prix d'achat
- Paiement annuel
- 3 % du prix d'achat
- À la signature
- Le prix d'achat + des frais de service de 20 %
Frais de service minimum : 700 000 ฿ - Paiement annuel
- Aucun
- À la signature
- Rien : nous finançons l'achat
- Paiement annuel
- 6 % du prix d'achat
La formule A ne comporte pas de frais de service uniques distincts.
Dans la formule C, United Grace finance l'acquisition ainsi que les taxes et frais administratifs des deux étapes initiales de la transaction ; le client paie les frais de service annuels.
Le droit enregistré est le même dans les trois cas, et la formule peut changer plus tard.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la concession ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Le conseil indépendant est à part.
Faites vos propres calculs sur le calculateur.
Après l'enregistrement
Louer la villa, et la sortie
Savills Thailand cite des rendements annuels de 8 à 10 pour cent.
Horizon Homes Samui est plus prudent, avec 5 à 7 pour cent nets pour les biens avec terrain après charges d'exploitation, et note que 60 à 70 % des visiteurs arrivent entre novembre et mars.
Des estimations de tiers pour l'ensemble du marché de l'île, pas une projection pour un bien en particulier.
United Grace Hospitality peut prendre votre villa en location et verser un loyer convenu à l'avance, mensuel, semestriel ou annuel, tout en prenant en charge les licences en son propre nom, sous réserve d'approbation, ainsi que le marketing, les réservations et l'accueil des clients.
Nous évaluons d'abord l'emplacement, l'état et le potentiel locatif, puis nous présentons une offre.
Voir Hospitalité.
Pourquoi le réseau compte davantage ici
À Samui, le volume de transactions est suffisant pour qu'une villa finisse par trouver un acheteur.
Koh Phangan est plus étroit, si bien qu'un réseau interne de propriétaires et d'acheteurs fait souvent la différence entre vendre et attendre.
| Élément | Réseau | Agence |
|---|---|---|
| Commission | 1,5 % à titre indicatif | 6 à 10 % |
| Jusqu'à l'enregistrement | Délai estimé de 7 à 10 jours jusqu'à l'enregistrement une fois l'acheteur trouvé et les conditions convenues | Une fois l'acheteur trouvé et les conditions convenues ; le délai d'enregistrement dépend de la transaction |
| Audit préalable (due diligence) | Documents disponibles pour examen par un conseiller indépendant | 3 à 6 semaines |
La recherche d'un acheteur demande un délai supplémentaire.
Ni la vente ni le délai pour trouver un acheteur ne sont garantis.
Le droit se transfère sans la signature du propriétaire du terrain.
Les frais administratifs d'une revente ultérieure sont répartis dans ce contrat de vente.
Limites, en toute honnêteté
Lisez ceci avant de décider
- La loi ne prévoit aucun mécanisme de renouvellement.
Poursuivre au-delà de la durée exige une nouvelle concession et un nouvel enregistrement.
N'acceptez jamais une promesse de 60 ou 90 ans. - Les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain à l'échéance, sauf enregistrement séparé.
La clause la plus importante pour quiconque achète ici un terrain pour y construire. - La valeur du droit diminue à mesure que la durée restante se réduit.
- Les Bureaux fonciers en ont enregistré relativement peu depuis 2019 et certains ne sont pas encore familiers de cette inscription.
- Ce n'est pas un terrain en pleine propriété.
C'est un droit réel enregistré sur un titre dont vous n'êtes pas propriétaire. - La revente à Koh Phangan est plus lente qu'à Samui, quelle que soit la structure.
Un droit propre et cessible améliore vos chances.
Il ne crée pas un marché qui n'existe pas.
Envoyez-nous la parcelle ou la villa
Dites-nous ce que vous envisagez et à quel stade le projet en est.
Nous vous dirons si cela convient et ce qu'impliquerait son enregistrement à votre nom.
United Grace Co., Ltd. · Bangkok · Koh Samui · Koh Phangan · +66 95 257 9212 · office@united-grace.com.
Informations générales sur le droit thaïlandais, pas un conseil juridique.
Confirmez votre propre situation auprès d'un conseil thaïlandais indépendant avant de vous engager.
Les questions que posent les propriétaires.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Koh Phangan ?
Ce qu'un étranger peut détenir à son propre nom, c'est un droit Sap-Ing-Sith.
Un droit réel enregistrable, inscrit sur le Chanote pour une durée pouvant atteindre 30 ans.
Je veux acheter un terrain et construire.
Le Sap-Ing-Sith convient-il pour cela ?
United Grace acquiert le terrain, en prend le titre et enregistre votre droit sur le titre de propriété avant que les fonds de construction ne soient engagés.
Notez que les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain à l'échéance, sauf enregistrement séparé : la question du bâtiment est donc réglée au départ, pas plus tard.
En quoi Koh Phangan diffère-t-il de Koh Samui pour un acheteur ?
Koh Phangan en est à un stade plus précoce : moins de projets achevés, davantage d'achats de terrains et de constructions neuves, et une liquidité à la revente plus faible.
Ce marché de la revente plus étroit est exactement la raison pour laquelle la structure de détention doit être propre dès le premier jour.
La campagne de répression de 2026 touche-t-elle Koh Phangan ?
The Nation fait état de 3 213 sociétés à actionnaires étrangers à Koh Pha-ngan, sur un total de 11 649 pour Surat Thani, et d'une inspection en mai 2026 qui a visé une villa avec piscine et un hôtel de Koh Pha-ngan.
Cinq administrations sont impliquées : le DBD, le DSI, le Département des terres, l'AMLO et l'administration fiscale (Revenue Department).
Puis-je vendre si je dois partir ?
Au sein de notre réseau, les frais de cession indicatifs sont de 1,5 %, contre une commission d'agence traditionnelle de 6 à 10 %, avec un délai estimé de 7 à 10 jours jusqu'à l'enregistrement une fois l'acheteur trouvé et les conditions convenues.
La recherche d'un acheteur demande un délai supplémentaire ; la vente n'est pas garantie.
Quel est l'inconvénient, honnêtement ?
Poursuivre au-delà de la durée exige une nouvelle concession et un nouvel enregistrement, et personne ne devrait vous parler de 60 ou 90 ans.
La valeur du droit diminue également à mesure que la durée restante se réduit.
Combien cela coûte-t-il ?
Formule A, la formule privilégiée : le prix d'achat à la signature, puis 3 % du prix d'achat par an, sans frais de service uniques distincts.
Formule B : le prix d'achat plus 20 % en une seule fois, minimum 700 000 bahts, et rien d'annuel.
Formule C : rien à la signature et 6 % du prix d'achat par an, United Grace finançant l'acquisition.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la concession ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
La villa peut-elle être mise en location ensuite ?
United Grace Hospitality prend votre villa en location et verse un loyer convenu à l'avance, mensuel, semestriel ou annuel, dans le cadre d'un contrat qui fixe le montant, les dates de paiement et les responsabilités de chaque partie.
United Grace prend en charge les licences en son propre nom, sous réserve d'approbation, et gère le marketing, les réservations et les clients.
L'éligibilité du bien est vérifiée avant l'exploitation.