Сравнение
Sap-Ing-Sith или владение через тайскую компанию
Настоящая действующая компания законна.
Вариант, который продают покупателям вилл, как правило, нет.
А в 2026 году это перестало быть теорией.
Пришлите нам структуру ваших акционеров.
Мы скажем вам, что увидит юрист покупателя
Одним предложением
Sap-Ing-Sith или тайская компания: в чем разница?
Право Sap-Ing-Sith регистрируется на ваше имя в свидетельстве в Земельном департаменте, а тайская компания 51/49 владеет землей на имя компании, и если ее тайские акционеры являются номинальными, структура незаконна и попадает под проверку 2026 года.
Ключевые факты
- Зарегистрированное право: ваше имя в свидетельстве; может быть передано, наследуется, может быть заложено.
- Компания: годовая отчетность, риск со стороны акционеров, и юрист покупателя поставит структуру под сомнение.
- Настоящая торговая компания законна; версия, которую продают покупателям вилл, обычно нет.
- Переход от компании к зарегистрированному праву занимает около 30 дней.
Структура, о которой идет речь
Тайская компания с ограниченной ответственностью владеет землей.
Вы держите 49 % акций.
Тайские акционеры держат 51 %.
Это по-прежнему самая часто предлагаемая структура на Самуи и Пангане, и именно она несет реальный юридический риск.
Она существует потому, что Земельный кодекс не позволяет иностранному физическому лицу владеть землей на праве собственности.
Поэтому рынок придумал компанию.
Настоящая тайская компания, тайские акционеры которой сами оплатили свои акции и имеют подлинный экономический интерес, законна.
Продают редко именно это.
Когда тайские акционеры держат акции в интересах иностранца и за его счет, с дополнительными соглашениями, залогом акций или недатированными передаточными документами, это номинальная схема, запрещенная Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе.
«Контроль» через защитные положения устава является проблемой, а не гарантией.
Документы, которые дают покупателю чувство безопасности, как раз и показывают, кто на самом деле контролирует землю.
Как выявляются такие схемы, описано на нашей странице о номинальных схемах.
Сравнение
Одни и те же вопросы к обеим структурам
| Вопрос покупателя | Тайская компания 51/49 | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| На чье имя оформлено право? | На имя компании | На ваше, в свидетельстве о праве собственности |
| Могу ли я его продать? | Акции, вместе с историей | Да, без чьего-либо согласия |
| Унаследуют ли его мои дети? | Акции, вместе с риском | Да, в силу закона |
| Взять кредит под него? | На практике сложно | Может быть заложено в силу закона |
| Если тайский акционер умрет? | Его наследники получают акции | Акционеров нет |
| Ежегодные обязательства? | Отчетность и налоговые декларации | От самого права никаких |
| Регуляторный риск? | Правила о номинальном владении; санкции затрагивают землю | Открыто для иностранцев в силу закона |
| Как долго? | Пока компания выдерживает проверки | До 30 лет, без продления |
Решение банка о кредите иностранному заемщику является кредитным, а не юридическим: см. финансирование.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Рассчитайте свой случай на калькуляторе.
2026
Цифры, стоящие за нынешними проверками
По сообщению The Nation, пять ведомств работают с одним и тем же материалом: DBD, DSI, Земельный департамент Таиланда, AMLO и Налоговое управление.
В мае 2026 года проверки затронули виллу с бассейном на Пангане и отель.
Риск реален, санкции затрагивают саму землю, и каждый юрист покупателя теперь читает эти цифры, прежде чем консультировать по сделке.
Как риск превращается в скидку
Покупатель наследует все
Продажа акций передает историю отчетности, историю финансирования, реестр акционеров и прошлые балансы.
Покупатель закладывает их в цену.
Совет юриста предсказуем
Юрист покупателя выявляет вопрос о номинальном владении и фиксирует его письменно.
Это не останавливает продажу.
Это определяет цену.
Тихие ежегодные расходы
Отчетность и налоговые декларации каждый год.
Акционеры, которые стареют, переезжают и иногда умирают.
Наблюдаемый результат
Виллы, оформленные на компанию, продаются на этих островах дольше всего и с самыми большими скидками.
Зарегистрированное право при перепродаже является совсем другим объектом: одна запись в одном свидетельстве, передается без чьего-либо согласия, и за ним нет ничего, что нужно проверять.
Именно этим торгует сеть владельцев.
Честное сравнение
Когда компания является правильным ответом
Если вы ведете здесь настоящий бизнес, с сотрудниками, выручкой и тайскими партнерами, которые действительно вложили деньги, компания является правильным инструментом.
То же относится к случаям, когда земля должна удерживаться бессрочно в коммерческих целях, выходящих за рамки любого 30-летнего предела.
Компания становится проблемой именно в том случае, для которого ее обычно и продают: иностранное физическое лицо покупает частный дом, а тайские акционеры введены исключительно ради 51 %.
Если вы уже владеете через компанию
Точно знайте, чем вы владеете: кто ваши акционеры, оплатили ли они свои акции, какие дополнительные документы существуют и что найдет юрист покупателя.
Пришлите нам структуру, и мы вам скажем.
См. также аренду на 30 лет.
Ограничения
Чего Sap-Ing-Sith не дает
Это не право собственности, и мы не представляем его как право собственности.
- В Законе нет механизма продления. Продолжение после истечения срока требует нового предоставления права собственником земли и новой регистрации.
Никогда не принимайте документ, обещающий 60 или 90 лет. - Установленный законом максимум составляет 30 лет, и стоимость права снижается по мере сокращения оставшегося срока.
- Здания переходят к собственнику земли по истечении срока, если они не зарегистрированы отдельно.
- С 2019 года Земельный департамент зарегистрировал относительно немного таких прав. Некоторые отделения незнакомы с такой записью; один проект был задержан примерно на два месяца, пока не вмешались власти в Бангкоке.
Взамен: вещное право в свидетельстве, на ваше имя, передается без чьего-либо согласия и наследуется в силу закона.
Кто мы
United Grace
United Grace Co., Ltd. является компанией со 100 % тайским капиталом и юридическим и бенефициарным собственником своей земли.
Не в доверительном управлении, не как номинальный владелец.
Клиент владеет отдельным правом, установленным законом, на свое имя.
В структуре нет ни 49 % акций, ни дополнительного соглашения, ни недатированного передаточного документа, потому что они ей не нужны.
Регистрация обычно завершается примерно в течение 30 дней с момента подписания.
- При подписании
- Цена покупки
- Ежегодный платеж
- 3 % от цены покупки
- При подписании
- Цена покупки + плата за услуги 20 %
Минимальная плата за услуги: 700 000 ฿ - Ежегодный платеж
- Ничего
- При подписании
- Ничего: покупку финансируем мы
- Ежегодный платеж
- 6 % от цены покупки
Все три дают одно и то же зарегистрированное право, и вариант можно изменить позже.
Вариант A не предусматривает отдельной разовой платы за услуги; в варианте C United Grace финансирует приобретение, а также налоги и государственные сборы за оба этапа первоначальной сделки.
Раздел Правовая основа излагает закон; раздел Гостеприимство посвящен сдаче виллы в аренду.
Расскажите нам, как на самом деле выглядит ваша компания
Акционеры, уставный капитал, любые дополнительные документы.
Мы скажем вам, что увидит юрист покупателя.
Быстрее всего через WhatsApp; мы отвечаем в течение 24 часов.
Общая информация, а не юридическая консультация.
Практика правоприменения и процедуры Земельного департамента меняются.
Подтвердите свою позицию у независимого тайского юриста, прежде чем действовать на основании чего-либо изложенного здесь.
Вопросы, которые задают владельцы.
Безопасно ли иностранцу владеть недвижимостью через тайскую компанию?
Риск в распространенном варианте: тайские акционеры держат акции в интересах иностранца, а оплачивает их иностранец.
Это номинальная схема, запрещенная Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе.
Что такое структура компании 51/49?
Это по-прежнему самая часто предлагаемая структура на Самуи и Пангане, и именно она несет реальный юридический риск.
Что делает акционера номинальным владельцем?
Контроль, закрепленный через защитные положения устава, является доказательством проблемы, а не защитой.
Что происходит в 2026 году?
В мае 2026 года были проверены вилла с бассейном на Пангане и отель.
Почему виллы, оформленные на компанию, продаются дешевле?
Виллы, оформленные на компанию, продаются дольше всего и с самыми большими скидками.
Чем отличается Sap-Ing-Sith?
Никакой компании, никаких акционеров, никакой ежегодной отчетности и никаких вопросов о том, кто на самом деле контролирует землю.
Сколько стоит регистрация права Sap-Ing-Sith?
Вариант A, предпочтительный: цена покупки при подписании, затем 3 % от цены покупки в год, без отдельной разовой платы за услуги.
Вариант B: цена покупки плюс 20 % единовременно, минимум 700 000 бат, и ничего ежегодно.
Вариант C: ничего при подписании и 6 % от цены покупки в год, при этом United Grace финансирует приобретение.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Действует ли Sap-Ing-Sith дольше 30 лет?
Установленный законом срок составляет до 30 лет, и Закон не содержит механизма продления.
Продолжение требует нового предоставления права собственником земли и новой регистрации.