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Sap-Ing-Sith ou la détention via une société thaïlandaise
Une véritable société en activité est licite.
La version vendue aux acheteurs de villas ne l'est généralement pas.
Et en 2026, cela a cessé d'être théorique.
Envoyez-nous votre structure d'actionnariat.
Nous vous dirons ce que verra l'avocat d'un acheteur
En une phrase
Sap-Ing-Sith ou société thaïlandaise : quelle différence ?
Un droit Sap-Ing-Sith est enregistré à votre nom sur le titre au Bureau foncier, tandis qu’une société thaïlandaise 51/49 détient le terrain au nom de la société, et lorsque ses actionnaires thaïlandais sont des prête-noms, la structure est illégale et exposée aux contrôles de 2026.
Faits clés
- Droit enregistré : votre nom sur le titre ; cessible, transmissible par succession et hypothécable.
- Société : comptes annuels, risque lié aux actionnaires, et l’avocat d’un acheteur remettra la structure en question.
- Une vraie société commerciale est légale ; la version vendue aux acheteurs de villas ne l’est généralement pas.
- Passer d’une société à un droit enregistré prend environ 30 jours.
La structure en question
Une société thaïlandaise à responsabilité limitée possède le terrain.
Vous détenez 49 % des actions.
Des actionnaires thaïlandais détiennent 51 %.
C'est encore la structure la plus fréquemment proposée à Koh Samui et Koh Phangan, et celle qui comporte une exposition juridique réelle.
Elle existe parce que le Code foncier ne permet pas à une personne physique étrangère de détenir la pleine propriété d'un terrain.
Le marché a donc inventé une société.
Une vraie société thaïlandaise, dont les actionnaires thaïlandais ont payé leurs propres actions et y ont un intérêt économique réel, est licite.
C'est rarement ce qui est vendu.
Lorsque les actionnaires thaïlandais détiennent leurs actions pour le compte de l'étranger, financées par lui, avec des conventions annexes, des nantissements d'actions ou des cessions non datées, c'est un montage à prête-nom, interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères.
Le « contrôle » obtenu par des statuts protecteurs est le problème, pas la garantie.
Les documents qui rassurent un acheteur sont ceux qui montrent qui contrôle réellement le terrain.
La manière dont ces montages sont identifiés est exposée sur notre page sur les prête-noms.
La comparaison
Les mêmes questions, posées aux deux
| Question de l'acheteur | Société thaïlandaise 51/49 | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| Au nom de qui est le droit ? | Celui de la société | Le vôtre, sur le Chanote |
| Puis-je le vendre ? | Les actions, avec l'historique | Oui, sans consentement |
| Transmis à mes enfants ? | Les actions, et l'exposition | Oui, en vertu de la loi |
| Emprunter en le donnant en garantie ? | Difficile en pratique | Hypothécable par la loi |
| Si un actionnaire thaïlandais décède ? | Ses héritiers reprennent les actions | Pas d'actionnaires |
| Obligations annuelles ? | Comptes et déclarations fiscales | Aucune du fait du droit lui-même |
| Exposition réglementaire ? | Règles sur les prête-noms ; les sanctions atteignent le terrain | Ouvert aux étrangers par la loi |
| Pour combien de temps ? | Tant que la société résiste à l'examen | Jusqu'à 30 ans, sans renouvellement |
Qu'une banque prête ou non à un emprunteur étranger est une décision de crédit, pas une question juridique : voir financement.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la constitution ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Modélisez votre cas sur le calculateur.
2026
Les chiffres derrière les inspections en cours
Selon The Nation, cinq agences travaillent sur le même dossier : le DBD, le DSI, le Département des terres, l'AMLO et le Revenue Department.
En mai 2026, les inspections ont porté notamment sur une villa avec piscine et un hôtel de Koh Pha-ngan.
L'exposition est réelle, les sanctions atteignent le terrain lui-même, et l'avocat de chaque acheteur lit désormais ces chiffres avant de conseiller un achat.
Comment l'exposition devient une décote
L'acheteur hérite de tout
Une cession d'actions transfère l'historique des dépôts, la trace des financements, le registre des actionnaires et les comptes passés.
L'acheteur en fixe le prix.
Le conseil est prévisible
L'avocat de l'acheteur identifie la question du prête-nom et la consigne par écrit.
Cela n'empêche pas la vente.
Cela en fixe le prix.
Les coûts annuels discrets
Des comptes et des déclarations fiscales chaque année.
Des actionnaires qui vieillissent, déménagent et parfois décèdent.
Le résultat observé
Sur ces îles, les villas détenues par une société sont les plus longues à vendre et subissent les décotes les plus fortes.
Un droit enregistré est un objet différent à la revente : une inscription sur un titre, cessible sans consentement, sans rien derrière à auditer.
C'est ce que le réseau des propriétaires échange.
Comparaison honnête
Quand une société est la bonne réponse
Si vous exploitez ici une véritable entreprise, avec du personnel, des revenus et des partenaires thaïlandais qui ont réellement investi, une société est le bon véhicule.
Il en va de même lorsque le terrain doit être détenu indéfiniment pour un usage commercial qui dépasse tout plafond de 30 ans.
La société devient un problème dans le cas où elle est habituellement vendue : une personne physique étrangère qui achète une résidence privée, avec des actionnaires thaïlandais introduits uniquement pour atteindre les 51 %.
Si vous détenez déjà via une société
Sachez précisément ce que vous détenez : qui sont vos actionnaires, s'ils ont payé leurs actions, quels documents annexes existent, et ce que l'avocat d'un acheteur trouvera.
Envoyez-nous la structure et nous vous le dirons.
Voir aussi les baux de 30 ans.
Limites
Ce que le Sap-Ing-Sith ne fait pas
Ce n'est pas une pleine propriété et nous ne le présentons pas comme telle.
- La loi ne prévoit aucun mécanisme de renouvellement. La prolongation au-delà du terme exige une nouvelle constitution du droit par le propriétaire du terrain et un nouvel enregistrement.
N'acceptez jamais un document qui promet 60 ou 90 ans. - Le maximum légal est de 30 ans, et la valeur du droit diminue à mesure que la durée restante se raccourcit.
- Les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain à l'expiration, sauf s'ils sont enregistrés séparément.
- Les Bureaux fonciers en ont enregistré relativement peu depuis 2019. Certains ne connaissent pas bien cette inscription ; un projet a été retardé d'environ deux mois jusqu'à l'intervention des autorités de Bangkok.
En contrepartie : un droit réel sur le titre, à votre nom, cessible sans consentement et transmissible par succession en vertu de la loi.
Qui nous sommes
United Grace
United Grace Co., Ltd. est détenue à 100 % par des Thaïlandais et est le propriétaire légal et effectif de son terrain.
Ni en fiducie, ni en tant que prête-nom.
Le client détient un droit légal distinct à son propre nom.
Il n'y a dans la structure ni part de 49 %, ni convention annexe, ni cession non datée, parce qu'elle n'en a pas besoin.
L'enregistrement s'achève normalement sous environ 30 jours à compter de la signature.
- À la signature
- Le prix d'achat
- Paiement annuel
- 3 % du prix d'achat
- À la signature
- Le prix d'achat + des frais de service de 20 %
Frais de service minimum : 700 000 ฿ - Paiement annuel
- Rien
- À la signature
- Rien : nous finançons l'achat
- Paiement annuel
- 6 % du prix d'achat
Les trois formules produisent le même droit enregistré et la formule peut être changée par la suite.
La formule A ne comporte pas de frais de service uniques distincts ; dans la formule C, United Grace finance l'acquisition ainsi que les taxes et frais administratifs des deux étapes initiales de la transaction.
La base juridique présente la loi ; Hospitalité couvre la mise en location de la villa.
Dites-nous à quoi ressemble réellement votre société
Actionnaires, capital social, éventuels documents annexes.
Nous vous dirons ce que verra l'avocat d'un acheteur.
WhatsApp est le plus rapide ; nous répondons sous 24 heures.
Informations générales, pas un conseil juridique.
La pratique de l'application de la loi et la procédure du Bureau foncier évoluent toutes deux.
Confirmez votre propre situation auprès d'un conseil thaïlandais indépendant avant d'agir sur la base de ce qui figure ici.
Les questions que posent les propriétaires.
Une société thaïlandaise permet-elle à un étranger de détenir un bien en toute sécurité ?
Le risque tient à la version courante : des actionnaires thaïlandais qui détiennent les actions pour le compte de l'étranger, financées par lui.
C'est un montage à prête-nom, interdit par le Code foncier et la Loi sur les entreprises étrangères.
Qu'est-ce qu'une structure de société 51/49 ?
C'est encore la structure la plus fréquemment proposée à Koh Samui et Koh Phangan, et celle qui comporte une exposition juridique réelle.
Qu'est-ce qui fait d'un actionnaire un prête-nom ?
Un contrôle obtenu par des statuts protecteurs est la preuve du problème, pas un moyen de défense.
Que se passe-t-il en 2026 ?
En mai 2026, une villa avec piscine et un hôtel de Koh Pha-ngan ont été inspectés.
Pourquoi les villas détenues par une société se vendent-elles moins cher ?
Les villas détenues par une société sont les plus longues à vendre et subissent les décotes les plus fortes.
En quoi le Sap-Ing-Sith est-il différent ?
Pas de société, pas d'actionnaires, pas de dépôts annuels, et aucune question sur qui contrôle réellement le terrain.
Combien coûte l'enregistrement d'un droit Sap-Ing-Sith ?
Formule A, la formule privilégiée : le prix d'achat à la signature, puis 3 % du prix d'achat par an, sans frais de service uniques distincts.
Formule B : le prix d'achat plus 20 % en une fois, minimum 700 000 bahts, et rien d'annuel.
Formule C : rien à la signature et 6 % du prix d'achat par an, United Grace finançant l'acquisition.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la constitution ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Le Sap-Ing-Sith dure-t-il plus de 30 ans ?
La durée légale est de 30 ans au maximum et la loi ne prévoit aucun mécanisme de renouvellement.
La prolongation exige une nouvelle constitution du droit par le propriétaire du terrain et un nouvel enregistrement.