Sap-Ing-Sith מול חכירה ל־30 שנה בתאילנד: השוואה כנה

אם אתם זרים שרוכשים וילה בתאילנד, יציעו לכם אחת משלוש אפשרויות: חכירה ל־30 שנה, חברת 51/49 או זכות Sap-Ing-Sith.
את שלושתן מתארים כ״טובות כמו בעלות״.
הן אינן זהות, וההבדלים מתגלים כשמנסים למכור, ללוות כנגד הנכס או להעביר אותו לילדים.

מתחילים בכלל האחד שאינו משתנה

לפי קוד המקרקעין התאילנדי, אדם זר אינו יכול להחזיק בבעלות מלאה על קרקע.
כל האפשרויות בשוק הן דרכים להחזיק משהו ביחס ל־קרקע שבבעלות אדם תאילנדי או חברה תאילנדית.
לכן השאלה אינה ״האם זה בבעלותי״, אלא ״מה בדיוק אני מחזיק, ועד כמה זה חזק״.

חכירה ל־30 שנה היא חוזה בין שני אנשים

חכירה (เช่า, צ׳או) לפי סעיפים 537–571 לקוד האזרחי והמסחרי היא זכות אישית.
היא מחייבת את המחכיר, ורק אותו.
חכירות של יותר משלוש שנים נרשמות כהערה בלשכת המקרקעין, אך המסמך עצמו נשאר חוזה.
ההבדלים המעשיים מוצגים בהשוואה בהמשך.

Sap-Ing-Sith היא זכות על שטר הבעלות

חוק Sap-Ing-Sith משנת 2562 למניין הבודהיסטי (2019), חוק הזכות המבוססת על נכס, יצר קטגוריה חדשה של זכות קניינית הניתנת לרישום.
היא נרשמת ישירות על ה־Chanote בלשכת המקרקעין, לצד הבעלים, וצמודה לקרקע ולא לאדם שהעניק אותה.
היא פתוחה לכל אדם או תאגיד, תאילנדי או זר, לתקופה חוקית של עד 30 שנה.

בהיותה זכות קניינית, היא מתנהגת כנכס: ניתנת להעברה חופשית ללא הסכמת המחכיר, עוברת בירושה מכוח החוק ליתרת התקופה, ניתנת למשכון לרבות בבנקים תאילנדיים, ואינה מושפעת מחילופי בעלות בקרקע.
בעלים חדשים מקבלים את הקרקע כשהזכות שלכם רשומה עליה.

זו לצד זו

חכירה מעניקה שימוש בווילה.
זכות רשומה מעניקה נכס.
הפער בין שתי המילים האלה הוא ההחלטה כולה.

מה קורה כשחוכר מנסה למכור

כאן התאוריה הופכת לכסף.
עורך הדין התאילנדי של הקונה פותח את חוזה החכירה ומוצא סעיף המחאה שמחייב הסכמה בכתב של המחכיר.
עכשיו לעסקה יש שלושה צדדים.
המחכיר רשאי לסרב, להמתין שבועות עם התשובה או לדרוש תשלום תמורת ההסכמה.
לרוב אחוז מהמכירה.
במקביל, מבקשים מהקונה לשלם מחיר שוק נוכחי עבור חוזה שנותרו בו, למשל, 19 שנה, ללא חידוש שניתן לאכוף וללא בנק שמוכן לממן אותו.

רוב העסקאות האלה אינן נכשלות באופן דרמטי.
הן פשוט מתמשכות: שישה חודשים בשוק, שתי הפחתות מחיר ולבסוף מכירה לקונה במזומן בהנחה שמוחקת בשקט כמה שנות הכנסה משכירות.
החכירה לא הייתה פגומה.
היא פשוט לא נבנתה למכירה.

שלושת הסעיפים שקובעים אם אתם מחזיקים נכס

• המחאה.
• ירושה.
• חידוש.

היכן שתי האפשרויות באמת שוות

כדאי להיות כנים כאן.
בשימוש היומיומי הן זהות: גרים בווילה, משכירים אותה, משפצים אותה ומשלמים אותם חשבונות ואותם מסים.
שתיהן מוגבלות ל־30 שנה.
Sap-Ing-Sith אינה ״בעלות ארוכה יותר״.
שתיהן חלות על קרקע בבעלות אדם או חברה תאילנדיים.
ועלותן בלשכת המקרקעין דומה בקירוב.
ההבדל אינו בחופשה, אלא ביציאה.

העלות בלשכת המקרקעין

במסלולים A ו־B הלקוח משלם את המסים והאגרות במכירת הנכס ל־United Grace ובהקמת הזכות או העברתה.
במסלול C חברת United Grace מממנת את הרכישה ומשלמת את המסים והאגרות בשני השלבים.
המחשבון מציג אומדן נפרד לכל שלב.
הרישום עצמו מושלם בדרך כלל בתוך כ־30 יום מהחתימה.

התשובה המעשית

אם אתם מתכננים להשתמש בווילה כמה שנים ולעזוב, חכירה היא זולה ופשוטה.
אם הנכס אמור להיות נכס כלכלי, משהו שאפשר להשכיר, ללוות כנגדו, למכור לאחר ולהוריש למשפחה, חכירה אינה מעניקה אף אחת מהאפשרויות האלה בוודאות, וזכות רשומה מעניקה את ארבעתן.
זו ההשוואה כולה.

שאלות שאנחנו נשאלים

האם Sap-Ing-Sith נרשמת בפועל?

זהו הליך רישום מעשי.
החוק בתוקף מאז 2019 ולשכות המקרקעין מטפלות ברישום כרישום רגיל על ה־Chanote.
המגבלה המעשית אינה החוק, אלא מציאת בעל קרקע שמוכן להעניק את הזכות.
וזה בדיוק התפקיד של United Grace.

מה קורה כשהתקופה הרשומה מסתיימת?

הזכות פוקעת והקרקע נשארת אצל הבעלים.
בינתיים חשובים שני דברים: אפשר למכור בכל רגע את יתרת התקופה, ושווי הזכות הנמכרת יורד ככל שהתקופה מתקצרת.
סיבה להחזיק בה בתוך רשת עם קונים זמינים ולא לבד.

האם בנק ילווה כנגד הזכות?

מבחינה חוקית אפשר למשכן את הזכות, ובנקים תאילנדיים יכולים לרשום עליה משכנתה.
האם בנק מסוים ילווה ללווה זר מסוים היא החלטת אשראי, לא שאלה משפטית.
אבל בחכירה מלכתחילה אין מה להעמיד כבטוחה.

מה אם בעלי מניות תאילנדיים מחזיקים מניות עבורי?

הבעיה היא השליטה, לא ההרגעה.
אם בעלי מניות תאילנדיים מחזיקים מניות עבורכם, זהו מבנה נומיני שאינו חוקי לפי קוד המקרקעין וחוק העסקים הזרים.
זכות רשומה אינה מצריכה בעלי מניות כלל.

רוצים לבדוק זאת ביחס לנכס שלכם?

שלחו את שטר הבעלות ואת מבנה ההחזקה הנוכחי.
תשובה ישירה ותמחור בתוך 24 שעות.

לעמוד המשפטי המלא

אין מדובר בייעוץ משפטי.
יש לאמת כל מבנה עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי.→ כל המאמרים

סקירת מחקר, לא ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות.
יש לאמת כל מבנה עם יועץ משפטי תאילנדי עצמאי.