Sap-Ing-Sith ou bail de 30 ans en Thaïlande : la comparaison honnête

Si vous êtes étranger et que vous achetez une villa en Thaïlande, on vous proposera l'une de ces trois options : un bail de 30 ans, une société 51/49 ou un droit Sap-Ing-Sith.
Les trois sont présentées comme «  aussi bien que la propriété  ».
Elles ne sont pas équivalentes, et les différences n'apparaissent que lorsque vous essayez de vendre, d'emprunter sur le bien ou de le transmettre à vos enfants.

Commencez par la seule règle qui ne change jamais

Selon le Code foncier thaïlandais, une personne physique étrangère ne peut pas détenir la pleine propriété d'un terrain.
Tout ce que le marché propose est une façon de détenir quelque chose sur un terrain qui appartient à une personne ou à une société thaïlandaise.
La vraie question n'est donc pas «  est-ce que j'en suis propriétaire  ».
C'est «  qu'est-ce que je détiens exactement, et quelle est sa solidité  ».

Un bail de 30 ans est un contrat entre deux personnes

Un bail (เช่า, chao) au sens des articles 537 à 571 du Code civil et commercial est un droit personnel.
Il lie votre bailleur, et seulement votre bailleur.
Les baux de plus de trois ans sont annotés au Bureau foncier, mais l'instrument lui-même reste un contrat.
Les différences pratiques sont comparées ci-dessous.

Le Sap-Ing-Sith est un droit inscrit sur le titre

La Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), la loi sur le droit fondé sur le bien, a créé une nouvelle catégorie de droit de propriété susceptible d'enregistrement.
Il est inscrit directement sur le Chanote au Bureau foncier, à côté du propriétaire en pleine propriété, et il s'attache au terrain plutôt qu'à la personne qui l'a concédé.
Il est ouvert à toute personne physique ou morale, thaïlandaise ou étrangère, pour une durée légale pouvant aller jusqu'à 30 ans.

Parce qu'il s'agit d'un droit réel, il se comporte comme un actif : librement cessible sans le consentement du propriétaire du terrain, transmissible par succession en vertu de la loi pour le reste de la durée, hypothécable y compris auprès des banques thaïlandaises, et non affecté si le terrain change de mains.
Un nouveau propriétaire du terrain reprend le terrain avec votre droit inscrit dessus.

Côte à côte

Un bail vous donne l'usage d'une villa.
Un droit enregistré vous donne un actif.
L'écart entre ces deux mots est toute la décision.

Ce qui se passe quand un preneur essaie de vendre

C'est ici que la théorie devient de l'argent.
L'avocat thaïlandais de l'acheteur ouvre le bail et y trouve une clause de cession exigeant le consentement écrit du bailleur.
L'opération compte donc maintenant trois parties.
Le bailleur a le droit de dire non, de mettre des semaines à répondre, ou de fixer un prix pour dire oui.
Souvent un pourcentage de la vente.
Pendant ce temps, on demande à l'acheteur de payer le prix du marché d'aujourd'hui pour un contrat auquel il reste, disons, dix-neuf ans, sans renouvellement qu'il puisse faire valoir, et sans banque prête à le financer.

La plupart de ces opérations n'échouent pas de façon spectaculaire.
Elles s'enlisent simplement : six mois sur le marché, deux baisses de prix, et une vente à un acheteur au comptant avec une décote qui efface discrètement plusieurs années de revenus locatifs.
Le bail n'a jamais été défectueux.
Il n'a simplement pas été conçu pour être vendu.

Les trois clauses qui décident si vous détenez un actif

• Cession.
• Succession.
• Renouvellement.

Là où les deux sont véritablement égaux

L'honnêteté est utile ici.
Pour l'usage quotidien, ils sont identiques : vous habitez la villa, vous la louez, vous la rénovez, vous payez les mêmes charges et les mêmes taxes.
Les deux sont plafonnés à 30 ans.
Le Sap-Ing-Sith n'est pas «  une propriété plus longue  ».
Les deux reposent sur un terrain appartenant à une personne ou à une société thaïlandaise.
Et les deux coûtent à peu près la même chose au Bureau foncier.
La différence n'est pas dans les vacances ; elle est dans la sortie.

Ce que cela coûte au Bureau foncier

Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs à la fois pour la vente du bien à United Grace et pour la concession ou la cession du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Le calculateur fournit une estimation distincte pour chaque étape.
L'enregistrement lui-même s'achève normalement sous environ 30 jours à compter de la signature.

La réponse pratique

Si vous comptez utiliser la villa quelques années puis partir, un bail est bon marché et simple.
Si le bien est censé être un actif.
Quelque chose que vous pouvez louer, mettre en garantie d'un emprunt, vendre à quelqu'un d'autre et léguer à votre famille.
Un bail ne vous donne aucun de ces éléments avec certitude, et un droit enregistré vous donne les quatre.
C'est toute la comparaison.

Les questions qu'on nous pose

Le Sap-Ing-Sith est-il enregistré en pratique ?

C'est une pratique d'enregistrement établie.
La loi est en vigueur depuis 2019 et les Bureaux fonciers traitent l'inscription comme une mention standard sur le Chanote.
La contrainte réelle n'est pas la loi.
C'est de trouver un propriétaire du terrain disposé à concéder le droit, et c'est exactement le rôle pour lequel United Grace existe.

Que se passe-t-il à la fin de la durée enregistrée ?

Le droit s'éteint et le terrain reste au propriétaire.
Deux choses comptent entre-temps : vous pouvez vendre la durée restante à tout moment, et la valeur de ce que vous vendez diminue à mesure que la durée se raccourcit.
Ce qui plaide pour le détenir au sein d'un réseau avec des acheteurs prêts plutôt que seul.

Une banque prêtera-t-elle sur ce droit ?

Le droit est hypothécable en vertu de la loi, et les banques thaïlandaises peuvent enregistrer une hypothèque sur celui-ci.
Qu'une banque donnée prête à un emprunteur étranger donné est une décision de crédit, et non une question juridique.
Mais avec un bail, il n'y a tout simplement rien à donner en garantie.

Et si des actionnaires thaïlandais détiennent des actions pour mon compte ?

Le contrôle est le problème, pas ce qui rassure.
Si des actionnaires thaïlandais détiennent leurs actions pour votre compte, l'arrangement est un montage à prête-nom, illégal au regard du Code foncier et de la Loi sur les entreprises étrangères.
Un droit enregistré n'a besoin d'aucun actionnaire.

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