Sap-Ing-Sith или аренда на 30 лет в Таиланде: честное сравнение

Если вы иностранец и покупаете виллу в Таиланде, вам предложат один из трех вариантов: аренду на 30 лет, компанию 51/49 или право Sap-Ing-Sith.
Все три описывают как «почти собственность».
Они не одинаковы, и различия проявляются только тогда, когда вы пытаетесь продать виллу, взять под нее кредит или передать ее детям.

Начните с правила, которое никогда не меняется

По Земельному кодексу Таиланда иностранное физическое лицо не может владеть землей на праве собственности.
Все, что есть на рынке, это способ держать некое право в отношении земли, которой владеет тайское лицо или тайская компания.
Поэтому настоящий вопрос не в том, «владею ли я».
Вопрос в том, «что именно я держу и насколько это прочно».

Аренда на 30 лет: договор между двумя людьми

Аренда (เช่า, чао) по статьям 537-571 Гражданского и коммерческого кодекса является личным правом.
Она связывает вашего арендодателя, и только его.
Аренда сроком более трех лет отмечается в Земельном департаменте, но сам документ остается договором.
Практические различия сравниваются ниже.

Sap-Ing-Sith: право, записанное в свидетельстве о собственности

Закон о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), закон о праве, основанном на имуществе, создал новую регистрируемую категорию имущественного права.
Оно вписывается непосредственно в чанот в Земельном департаменте, рядом с собственником земли, и привязано к земле, а не к лицу, которое его предоставило.
Оно доступно любому физическому или юридическому лицу, тайскому или иностранному, на установленный законом срок до 30 лет.

Поскольку это вещное право, оно ведет себя как актив: свободно передается другому лицу без согласия арендодателя, переходит по наследству в силу закона на оставшийся срок, может быть заложено (в том числе в тайских банках) и не затрагивается сменой собственника земли.
Новый собственник земли получает землю вместе с вашим правом на ней.

Бок о бок

Аренда дает вам пользование виллой.
Зарегистрированное право дает вам актив.
Разница между этими двумя словами и есть все решение.

Что происходит, когда арендатор пытается продать

Здесь теория превращается в деньги.
Тайский юрист покупателя открывает договор аренды и находит пункт об уступке, требующий письменного согласия арендодателя.
Теперь в сделке три стороны.
Арендодатель вправе отказать, отвечать неделями или назвать цену за свое согласие.
Обычно это процент от продажи.
Тем временем покупателя просят заплатить сегодняшнюю рыночную цену за договор, у которого осталось, скажем, девятнадцать лет, без продления, которое он мог бы принудительно потребовать, и без банка, готового это финансировать.

Большинство таких сделок не срываются драматично.
Они просто буксуют: шесть месяцев на рынке, два снижения цены и продажа покупателю с наличными со скидкой, которая незаметно съедает несколько лет арендного дохода.
Аренда никогда не была дефектной.
Она просто не была создана для продажи.

Три пункта, которые решают, владеете ли вы активом

• Уступка.
• Наследование.
• Продление.

Где эти два варианта действительно равны

Здесь полезна честность.
В повседневном пользовании они одинаковы: вы живете на вилле, сдаете ее, ремонтируете, платите те же коммунальные платежи и те же налоги.
Оба ограничены 30 годами.
Sap-Ing-Sith не является «более долгим владением».
Оба располагаются на земле, принадлежащей тайскому лицу или компании.
И оба стоят примерно одинаково в Земельном департаменте.
Разница не в отдыхе, а в выходе из сделки.

Сколько это стоит в Земельном департаменте

В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы как за продажу недвижимости компании United Grace, так и за предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Калькулятор дает отдельную оценку для каждого этапа.
Сама регистрация обычно завершается примерно в течение 30 дней с момента подписания.

Практический ответ

Если вы планируете пользоваться виллой несколько лет и уйти, аренда дешева и проста.
Если же недвижимость должна быть активом.
Тем, что можно сдавать, закладывать, продавать другому лицу и оставлять семье.
Аренда не дает вам ничего из этого с уверенностью, а зарегистрированное право дает все четыре.
В этом все сравнение.

Вопросы, которые нам задают

Регистрируется ли Sap-Ing-Sith на практике?

Это сложившаяся практика регистрации.
Закон действует с 2019 года, и отделения Земельного департамента оформляют запись как стандартную отметку в чаноте.
Реальное ограничение не в законе.
Оно в том, чтобы найти собственника земли, готового предоставить право, и именно для этого существует United Grace.

Что происходит по окончании зарегистрированного срока?

Право прекращается, и земля остается у собственника.
До этого важны две вещи: вы можете продать оставшийся срок в любой момент, и стоимость того, что вы продаете, снижается по мере сокращения срока.
Это довод в пользу того, чтобы держать право внутри сети с готовыми покупателями, а не в одиночку.

Даст ли банк кредит под это право?

Право может быть заложено в силу закона, и тайские банки могут зарегистрировать по нему ипотеку.
Даст ли конкретный банк кредит конкретному иностранному заемщику, это кредитное решение, а не юридическое.
Но при аренде обеспечивать изначально просто нечего.

Что, если тайские акционеры держат акции от моего имени?

Контроль здесь проблема, а не гарантия.
Если тайские акционеры держат свои акции от вашего имени, такая договоренность является номинальной схемой и незаконна по Земельному кодексу и Закону об иностранном бизнесе.
Зарегистрированному праву акционеры вообще не нужны.

Хотите проверить это на вашей собственной недвижимости?

Пришлите свидетельство о праве собственности и вашу текущую структуру.
Прямой ответ и стоимость в течение 24 часов.

Полная юридическая страница

Не юридическая консультация.
Подтвердите любую структуру у независимого тайского юриста.
← Вся аналитика

Аналитическая заметка, а не юридическая или инвестиционная консультация.
Подтвердите любую структуру у независимого тайского юриста.