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Sap-Ing-Sith ou bail de 30 ans en Thaïlande
Ils semblent identiques tant que vous habitez la villa.
Ils cessent de l'être le jour où vous voulez la vendre, la laisser à vos enfants ou emprunter en la donnant en garantie.
Envoyez-nous le bail qu'on vous a proposé.
Nous lirons les trois clauses qui comptent
En une phrase
Sap-Ing-Sith ou bail de 30 ans : quelle différence ?
Un bail de 30 ans est un contrat personnel avec le propriétaire du terrain, régi par les articles 537 à 571 du Code civil et commercial, tandis qu’un droit Sap-Ing-Sith est un droit réel enregistré sur le titre, que vous pouvez vendre, transmettre à vos héritiers et hypothéquer sans le consentement du propriétaire du terrain.
Faits clés
- Les deux se ressemblent tant que vous vivez dans la villa ; ils diffèrent au moment de vendre, de transmettre ou d’emprunter.
- La cession d’un bail exige généralement le consentement du bailleur ; celle d’un Sap-Ing-Sith, non.
- Les deux durent jusqu’à 30 ans ; aucun ne se renouvelle automatiquement.
- United Grace enregistre l’un ou l’autre, selon votre choix, en environ 30 jours.
La version courte
Un bail régi par les articles 537 à 571 du Code civil et commercial est un droit personnel.
Il engage le bailleur, et lui seul.
Les baux de plus de trois ans sont annotés au Bureau foncier, mais l'acte reste un contrat entre deux parties.
Le Sap-Ing-Sith, créé par la Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), est un droit réel inscrit sur le titre de propriété (Chanote) à côté du propriétaire en pleine propriété.
Il s'attache au terrain, et non à la personne qui l'a concédé, et il est ouvert à toute personne physique ou morale, thaïlandaise ou étrangère, en son nom propre.
Le texte de loi est présenté sur notre page juridique.
Aucun des deux n'est une pleine propriété.
En vertu du Code foncier, une personne physique étrangère ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété en Thaïlande.
La comparaison
Les mêmes questions, posées aux deux
| Question de l'acheteur | Bail de 30 ans | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| Vendre sans demander à personne ? | Consentement du bailleur | Oui, librement cessible |
| Transmis à mes enfants ? | Contesté | Oui, en vertu de la loi |
| Emprunter en le donnant en garantie ? | Non | Hypothécable de par la loi |
| Si le propriétaire du terrain vend ? | Contrat avec l'ancien propriétaire | Le droit reste sur le titre |
| Pour combien de temps ? | 30 ans enregistrables | Jusqu'à 30 ans |
| Renouvellement ? | Une simple promesse | Aucun mécanisme dans la loi |
| Au registre du Bureau foncier ? | Une annotation | Votre nom, comme titulaire du droit |
| Le bâtiment à la fin ? | Fait retour au propriétaire | Fait retour, sauf s'il est enregistré |
| Coût administratif de l'enregistrement ? | Droits de mutation, droit de timbre, frais fixes | Sensiblement le même |
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la concession ou le transfert du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Faites vos propres calculs avec le calculateur de coûts.
Lisez votre contrat
Trois clauses décident si votre bail est un actif
1. Cession
« Avec le consentement écrit préalable du Bailleur » signifie que vous ne pouvez pas vendre sans autorisation.
Le consentement peut être refusé, retardé ou monnayé à un pourcentage de la vente.
2. Succession
Le silence est le danger.
Lorsque le contrat ne dit pas que le bail passe à vos héritiers, les tribunaux thaïlandais ont généralement considéré qu'il prenait fin avec le preneur.
3. Renouvellement
« Le Bailleur accordera une nouvelle durée de 30 ans » est une promesse faite par une société à un futur acheteur.
Elle est inopposable à un nouveau propriétaire du terrain.
Seule la première période de 30 ans peut être enregistrée.
Quiconque vous vend 90 ans vous vend une période enregistrée et deux promesses.
La sortie
Ce qui se passe quand un preneur vend
L'avocat de l'acheteur ouvre le bail
Il trouve la clause de consentement.
L'opération compte désormais trois parties.
Le bailleur est sollicité
Il peut refuser, mettre des semaines à répondre ou fixer un prix.
L'acheteur fait le calcul
Le prix du marché aujourd'hui pour un contrat auquel il reste dix-neuf ans, sans renouvellement opposable et sans banque prête à le financer.
L'opération s'enlise
Six mois sur le marché, deux baisses de prix, un acheteur au comptant avec une décote.
Un droit Sap-Ing-Sith supprime les deux premières étapes.
Il se transfère sans consentement, et l'avocat de l'acheteur lit une inscription enregistrée sur le Chanote plutôt qu'un contrat auquel un tiers est rattaché.
Le réseau des propriétaires met directement en relation acheteurs et vendeurs.
Quand le bail est le bon choix
Si vous comptez utiliser la villa quelques années puis partir, un bail est bon marché, familier et simple.
Vous ne prévoyez pas de revendre, donc la clause de consentement ne vous gêne jamais.
Vous ne prévoyez pas d'emprunter, donc l'absence de sûreté ne vous coûte rien.
Le bail devient coûteux quand votre projet change.
Limites
Ce que le Sap-Ing-Sith ne fait pas
- La loi ne prévoit aucun mécanisme de renouvellement. Toute continuation au-delà du terme exige une nouvelle concession du propriétaire du terrain et un nouvel enregistrement.
Nous n'écrirons jamais 60 ou 90 ans sur un document. - Le maximum légal est de 30 ans, et la valeur diminue à mesure que la durée restante se réduit.
- Les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain à l'expiration sauf s'ils sont enregistrés séparément.
- Les promesses d'indemnisation sont des obligations personnelles. Elles n'engagent pas les tiers tant qu'elles ne sont pas enregistrées.
- Les Bureaux fonciers en ont enregistré relativement peu depuis 2019. Certains connaissent mal cette inscription.
Un projet a été retardé d'environ deux mois jusqu'à l'intervention des autorités de Bangkok.
Le résumé honnête : le Sap-Ing-Sith ne donne pas à un étranger la propriété du terrain.
Il donne à un étranger un droit enregistré, vendable, transmissible par succession et hypothécable sur un terrain, pour une durée allant jusqu'à 30 ans, en son nom propre.
Notre façon de travailler
United Grace, en un paragraphe
United Grace Co., Ltd. est détenue à 100 % par des Thaïlandais et est le propriétaire légal et bénéficiaire de ses terrains.
Ni en fiducie, ni comme prête-nom.
Le client détient un droit légal distinct, enregistré à son nom sur le Chanote.
L'enregistrement est normalement achevé sous environ 30 jours à compter de la signature.
- À la signature
- Le prix d'achat
- Paiement annuel
- 3 % du prix d'achat
- À la signature
- Le prix d'achat + des frais de service de 20 %
Frais de service minimum : 700 000 ฿ - Paiement annuel
- Rien
- À la signature
- Rien : nous finançons l'achat
- Paiement annuel
- 6 % du prix d'achat
Les trois produisent le même droit enregistré et la formule peut être changée plus tard.
La formule A ne comporte pas de frais de service uniques distincts ; dans la formule C, United Grace finance l'acquisition ainsi que les taxes et les frais administratifs des deux étapes initiales de la transaction.
Voir les enregistrements ou comparer avec la structure de société 51/49.
Apportez-nous le bail qu'on vous a proposé
Envoyez-le sur WhatsApp.
Nous vous dirons ce que disent réellement les clauses de cession, de succession et de renouvellement, que vous deveniez client ou non.
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.
La Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 est récente et la pratique des Bureaux fonciers varie.
Vérifiez votre propre situation auprès d'un conseil thaïlandais indépendant avant de signer quoi que ce soit.
Les questions que posent les propriétaires.
Un bail de 30 ans est-il sûr en Thaïlande ?
Le risque n'est pas qu'il soit illégal.
C'est qu'un bail est un droit personnel : le vendre exige en général le consentement écrit du bailleur, la succession est contestée et aucune banque ne prête sur cette base.
30+30+30 me donne-t-il 90 ans ?
Seule la première période de 30 ans peut être enregistrée.
Les périodes suivantes sont des promesses contractuelles, et la Cour suprême thaïlandaise a refusé plus d'une fois de les faire exécuter.
Considérez un bail 30+30+30 comme un bail de 30 ans assorti d'un espoir.
Un étranger peut-il détenir un terrain en pleine propriété en Thaïlande ?
En vertu du Code foncier, une personne physique étrangère ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété.
Les étrangers peuvent détenir en pleine propriété un lot de copropriété tant que la part étrangère de l'immeuble reste dans la limite de 49 % de la surface vendable.
Puis-je vendre un droit Sap-Ing-Sith sans l'autorisation du propriétaire du terrain ?
Le Sap-Ing-Sith est un droit réel enregistrable en vertu de la Loi sur le Sap-Ing-Sith B.E. 2562 et il est librement cessible sans le consentement du propriétaire du terrain.
Un bail comportant une clause de consentement standard ne l'est pas.
Mes enfants héritent-ils d'un bail ?
Les tribunaux thaïlandais ont considéré à plusieurs reprises que les droits du preneur étaient personnels et prenaient fin à son décès, et de nombreux contrats sont muets sur la succession.
Le Sap-Ing-Sith est transmissible par succession en vertu de la loi pour le reste de sa durée.
Le Sap-Ing-Sith peut-il être renouvelé pour 30 années supplémentaires ?
Toute continuation au-delà du terme exige une nouvelle concession du propriétaire du terrain et un nouvel enregistrement.
Personne ne peut légalement vous promettre 60 ou 90 ans.
Combien coûte l'enregistrement d'un droit Sap-Ing-Sith ?
Formule A, la formule privilégiée : le prix d'achat à la signature, puis 3 % du prix d'achat par an, sans frais de service uniques distincts.
Formule B : le prix d'achat plus 20 % en une fois, minimum 700 000 bahts, et rien d'annuel.
Formule C : rien à la signature et 6 % du prix d'achat par an, United Grace finançant l'acquisition.
Dans les formules A et B, le client paie les taxes et les frais administratifs des deux étapes : la vente du bien à United Grace et la concession ou le transfert du droit.
Dans la formule C, United Grace finance l'achat et paie ces taxes et frais pour les deux étapes.
Qu'advient-il de la villa à la fin de la durée ?
Toute promesse d'indemnisation est une obligation personnelle et n'engage pas un tiers tant qu'elle n'est pas enregistrée.