Сравнение
Sap-Ing-Sith или аренда на 30 лет в Таиланде
Пока вы живете на вилле, они кажутся одинаковыми.
Они перестают быть одинаковыми в тот день, когда вы захотите ее продать, оставить детям или взять под нее кредит.
Пришлите нам договор аренды, который вам предложили.
Мы прочитаем три пункта, которые имеют значение
Одним предложением
Sap-Ing-Sith или аренда на 30 лет: в чем разница?
Аренда на 30 лет, это личный договор с собственником земли по статьям 537-571 Гражданского и коммерческого кодекса, а право Sap-Ing-Sith, это вещное право, зарегистрированное в свидетельстве, которое вы можете продать, оставить наследникам и заложить без согласия собственника земли.
Ключевые факты
- Пока вы живете на вилле, они ощущаются одинаково; разница проявляется при продаже, наследовании или займе.
- Передача аренды обычно требует согласия арендодателя; передача Sap-Ing-Sith не требует.
- Обе действуют до 30 лет; автоматического продления нет ни у одной.
- United Grace регистрирует любое из них, по вашему выбору, примерно за 30 дней.
Коротко
Аренда по статьям 537-571 Гражданского и коммерческого кодекса является личным правом.
Оно связывает арендодателя, и только арендодателя.
Аренда сроком более трех лет отмечается в Земельном департаменте, но сам документ остается договором между двумя сторонами.
Sap-Ing-Sith, введенное Законом о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), является вещным правом, которое вписывается в чаноте рядом с именем собственника земли.
Оно привязано к земле, а не к лицу, которое его предоставило, и доступно любому физическому или юридическому лицу, тайскому или иностранному, на его собственное имя.
Текст закона изложен на нашей юридической странице.
Ни то, ни другое не является правом собственности.
По Земельному кодексу иностранное физическое лицо не может владеть землей в Таиланде на праве собственности.
Сопоставление
Одни и те же вопросы к обоим вариантам
| Вопрос покупателя | Аренда на 30 лет | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| Продать, никого не спрашивая? | Согласие арендодателя | Да, свободно передается |
| Наследуют ли мои дети? | Спорно | Да, по закону |
| Взять под него кредит? | Нет | Может быть заложено по закону |
| Если собственник земли ее продаст? | Договор с прежним собственником | Право остается в титуле |
| На какой срок? | Регистрируется 30 лет | До 30 лет |
| Продление? | Только обещание | В законе нет механизма |
| В реестре Земельного департамента? | Отметка | Ваше имя как правообладателя |
| Здание по окончании срока? | Переходит к собственнику земли | Переходит, если не зарегистрировано |
| Государственные расходы на регистрацию? | Сбор за передачу права, гербовый сбор, фиксированный сбор | В целом те же |
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости компании United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Рассчитайте свои цифры в калькуляторе стоимости.
Прочитайте свой договор
Три пункта решают, является ли ваша аренда активом
1. Уступка
«С предварительного письменного согласия Арендодателя» означает, что вы не можете продать без разрешения.
В согласии могут отказать, его могут затянуть или оценить в процент от суммы продажи.
2. Наследование
Опасность в умолчании.
Если в договоре не сказано, что аренда переходит к вашим наследникам, тайские суды, как правило, считали ее прекращающейся со смертью арендатора.
3. Продление
«Арендодатель предоставит дополнительный срок в 30 лет» является обещанием одной компании будущему покупателю.
Его нельзя принудительно исполнить в отношении нового собственника земли.
Регистрируется только первый срок в 30 лет.
Тот, кто продает вам 90 лет, продает один зарегистрированный срок и два обещания.
Выход
Что происходит, когда арендатор продает
Юрист покупателя открывает договор аренды
Он находит пункт о согласии.
Теперь в сделке три стороны.
Обращаются к арендодателю
Он может отказать, отвечать неделями или назвать цену.
Покупатель делает расчет
Сегодняшняя рыночная цена договора, у которого осталось девятнадцать лет, нет исполнимого продления и нет банка, готового его финансировать.
Сделка затягивается
Полгода на рынке, два снижения цены, покупатель за наличные со скидкой.
Право Sap-Ing-Sith убирает первые два шага.
Оно передается без согласия, и юрист покупателя читает зарегистрированную запись в чаноте, а не договор с привязанной к нему третьей стороной.
Сеть владельцев напрямую сводит покупателей и продавцов.
Когда аренда является правильным выбором
Если вы собираетесь пользоваться виллой несколько лет, а затем уйти, аренда дешева, привычна и проста.
Вы не планируете перепродажу, поэтому пункт о согласии никогда не сработает.
Вы не планируете брать кредит, поэтому отсутствие обеспечения ничего не стоит.
Аренда становится дорогой, когда ваш план меняется.
Ограничения
Чего Sap-Ing-Sith не дает
- В законе нет механизма продления. Продолжение после окончания срока требует нового предоставления права собственником земли и новой регистрации.
Мы никогда не напишем в документе 60 или 90 лет. - Установленный законом максимум составляет 30 лет, и стоимость снижается по мере сокращения оставшегося срока.
- По истечении срока здания переходят к собственнику земли, если они не зарегистрированы отдельно.
- Обещания компенсации являются личными обязательствами. Они не связывают третьих лиц, если не зарегистрированы.
- С 2019 года земельные департаменты зарегистрировали сравнительно немного таких прав. Некоторым из них эта запись незнакома.
Один проект задержался примерно на два месяца, пока не вмешались власти в Бангкоке.
Честный итог: Sap-Ing-Sith не дает иностранцу права собственности на землю.
Оно дает иностранцу зарегистрированное право на землю сроком до 30 лет, на его собственное имя, которое можно продать, передать по наследству и заложить.
Как мы работаем
United Grace в одном абзаце
United Grace Co., Ltd. является компанией со 100 % тайским капиталом и юридическим и бенефициарным собственником своей земли.
Не в доверительном управлении, не как номинальный владелец.
Клиент владеет отдельным правом, установленным законом и зарегистрированным на его собственное имя в чаноте.
Регистрация обычно завершается примерно в течение 30 дней с момента подписания.
- При подписании
- Цена покупки
- Ежегодный платеж
- 3 % от цены покупки
- При подписании
- Цена покупки + плата за услуги 20 %
Минимальная плата за услуги: 700 000 ฿ - Ежегодный платеж
- Ничего
- При подписании
- Ничего: мы финансируем покупку
- Ежегодный платеж
- 6 % от цены покупки
Все три дают одно и то же зарегистрированное право, и вариант можно изменить позже.
Вариант A не предусматривает отдельной разовой платы за услуги; в варианте C United Grace финансирует покупку, а также налоги и государственные сборы за оба начальных этапа сделки.
Посмотрите регистрации или сравните со структурой компании 51/49.
Принесите нам договор аренды, который вам предложили
Отправьте его в WhatsApp.
Мы расскажем вам, что на самом деле говорят пункты об уступке, наследовании и продлении, независимо от того, станете ли вы нашим клиентом.
Эта страница содержит общую информацию, а не юридическую консультацию.
Закон о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 принят недавно, и практика Земельного департамента различается.
Подтвердите свою собственную позицию у независимого тайского юриста, прежде чем что-либо подписывать.
Вопросы, которые задают владельцы.
Безопасна ли аренда на 30 лет в Таиланде?
Риск не в том, что она незаконна.
Риск в том, что аренда является личным правом: для ее продажи обычно нужно письменное согласие арендодателя, наследование спорно, и ни один банк не выдаст под нее кредит.
Дает ли 30+30+30 мне 90 лет?
Регистрируется только первый срок в 30 лет.
Последующие сроки являются договорными обещаниями, и Верховный суд Таиланда не раз отказывался их принудительно исполнять.
Относитесь к аренде 30+30+30 как к аренде на 30 лет с приложенной к ней надеждой.
Может ли иностранец владеть землей в Таиланде на праве собственности?
По Земельному кодексу иностранное физическое лицо не может владеть землей на праве собственности.
Иностранцы могут владеть на праве собственности квартирой в кондоминиуме, пока иностранная доля в здании не превышает 49 % продаваемой площади.
Могу ли я продать право Sap-Ing-Sith без разрешения собственника земли?
Sap-Ing-Sith является регистрируемым вещным правом по Закону о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 и свободно передается без согласия собственника земли.
Аренда со стандартным пунктом о согласии свободно не передается.
Наследуют ли мои дети аренду?
Тайские суды неоднократно считали права аренды личными и прекращающимися со смертью арендатора, а многие договоры умалчивают о наследовании.
Sap-Ing-Sith по закону передается по наследству на оставшийся срок.
Можно ли продлить Sap-Ing-Sith еще на 30 лет?
Продолжение после окончания срока требует нового предоставления права собственником земли и новой регистрации.
Никто не может законно обещать вам 60 или 90 лет.
Сколько стоит регистрация права Sap-Ing-Sith?
Вариант A, предпочтительный: цена покупки при подписании, затем 3 % от цены покупки в год, без отдельной разовой платы за услуги.
Вариант B: цена покупки плюс 20 % один раз, минимум 700 000 батов, и ничего ежегодно.
Вариант C: ничего при подписании и 6 % от цены покупки в год, при этом United Grace финансирует покупку.
В вариантах A и B клиент оплачивает налоги и государственные сборы за оба этапа: продажу недвижимости компании United Grace и предоставление или передачу права.
В варианте C United Grace финансирует покупку и оплачивает эти налоги и сборы за оба этапа.
Что происходит с виллой по окончании срока?
Любое обещание компенсации является личным обязательством и не связывает третье лицо, если оно не зарегистрировано.