我们最常被问到的问题
Sap-Ing-Sith 权利可以抵押吗？
两个问题被混为一句容易误导的话。其中一个是已确定的法律问题，另一个是其他人的商业决定。
我们不安排融资，也不会向您保证银行贷款
我可以以此借款吗？如果第八年需要流动资金，这项资产能否发挥作用？
答案分为两部分：法律和商业，而只有其中一部分已确定。
能否抵押是法律问题。《不动产基础权利法》B.E. 2562（2019）下的 Sap-Ing-Sith 权利是记载于 Chanote 地契上的物权。它可以抵押，包括抵押给泰国银行。
银行是否向某位外国借款人放贷，是信贷决定，取决于机构、借款人、剩余期限及内部政策，并无定论。
竞争方的说法
您可能听过的说法
“泰国银行很少以 Sap-Ing-Sith 为抵押发放贷款，甚至可能完全没有此类放贷。”
这出自提供另一种持有结构的竞争服务商，作为市场情况的描述，很可能准确。泰国银行向外国个人放贷较为谨慎，而该法仅于 2019 年出台。假定融资随时可获得的买家，作出了我们不会作出的假设。
但这句话描述的是银行的放贷意愿，而非资产的法律性质。放贷意愿会改变，登记物权的法律性质不会。
- 该权利可以抵押，因为它已登记于地契。
- 某家银行是否接受，以及按什么条件接受，尚无定论。
- 租赁权无法以同样方式抵押。地契上没有可供设定担保的权利，这是结构问题，而非放贷意愿问题。
贷款人可以在哪项权利上设定担保
三种结构，一个问题：地契上登记了什么？
| 贷款人提出的问题 | 30 年期租赁 | 51/49 泰国公司 | 已登记的 Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|---|
| Chanote 地契上记载什么？ | 带有注记的合同 | 作为土地所有权人的公司 | 权利本身 |
| 属于物权吗？ | 不属于：仅属合同债权 | 公司层面，隔了一层 | 是 |
| 可以抵押吗？ | 否 | 仅限公司的土地 | 法律上可以 |
| 转让无需同意吗？ | 否 | 股份转让，有一定限制 | 是 |
| 土地出售后呢？ | 实践中存在争议 | 风险在股份层面 | 仍然有效 |
| 基础风险 | 续期只是承诺 | 代持风险 | 无续期；价值随剩余期限缩短而下降 |
| 目前贷款人的判断 | 无担保物 | 在有风险的结构上设定担保 | 法律上可担保；放贷意愿尚无定论 |
通过公司借款并不能解决问题
真正拥有土地的公司，确实可以抵押土地。如果存在问题，缺陷在于上游结构：代表外国人持有股份属于《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排。抵押只会让贷款人也承受这一风险，而不会消除风险。参见代持结构及 Sap-Ing-Sith 与泰国公司持有方式对比。
您可能听过的另一个观点
权利救济：返还请求与干扰
权利人“既无返还请求权，也无阻止非法干扰的权利”，因此需要通知土地所有权人，而非直接采取行动。
同一服务商的说法，涉及救济方式，而非权利是否存在。第三方干扰时，权利人应通知土地所有权人，而非以自己名义起诉。
这一说法是正确的。它规定的是争议如何处理，而非该权利是否存在于地契上、是否在土地出售后继续有效、能否转让或抵押。租赁下的救济需通过可出售土地的合同相对方实现。
我们会如何表述
我们关于融资的书面立场
- 该权利在法律上可以抵押，包括抵押给泰国银行，因为该法对此作有规定。
- 我们不声称您的银行会放贷。我们不了解您的申请资料。
- 我们不列举银行名称，也不引用利率或贷款价值比数据。
- 我们不提供融资经纪服务，也不向融资经纪机构收取费用。
- 如果您购买的唯一目的是日后再融资，请事先说明。
实务建议
如果您打算以该权利提供担保
先登记权利
在记载完成之前，没有可供担保的权利。通常从签约起约需 30 天。查看登记流程。
咨询您自己的贷款机构
向其提交申请资料，并取得书面答复。只有它们的答复才具有决定意义。
关注剩余期限
最长 30 年，该法没有续期机制。价值会随期限缩短而下降，贷款人会将此计入定价。
将您依赖的安排登记在册
除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。补偿承诺只有登记后才约束第三方。
确实存在的退出方式
通过业主网络转让权利，无需出租人同意，参考费率为 1.5%。
方案 A 和 B 中，客户承担两个阶段的税款和政府规费：房产出售给 United Grace，以及权利授予或转让。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。可在计算器中模拟。
本内容为一般信息，不构成法律意见，也不是融资要约。不作出任何贷款人会以任何权利为担保提供资金的声明。签署前请向独立的泰国律师确认您的情况。