素叻他尼 · 2026 年
通过泰国公司持有的别墅
2026 年审查涵盖什么、如何判断您的结构是否面临风险，以及如何取得以您本人名义登记的权利。
不构成法律意见 · 如果无需改变，我们会明确告知
一句话概述
通过泰国公司持有的别墅面临风险吗？
如果公司的泰国股东代表外国人持有股份，由外国人出资，并配有附加协议、股份质押或未注明日期的转让表格，该结构就是《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排。2026 年，五个机构开始审查素叻他尼的此类公司。
关键信息
- 据《The Nation》报道，素叻他尼有 11,649 家含外国股东的公司被纳入审查，其中苏梅岛 8,213 家，帕岸岛 3,213 家。
- 风险不只限于罚款，还可能涉及土地本身。
- 退出途径：United Grace 从公司购买土地和建筑物，并在约 30 天内以您本人名义登记 Sap-Ing-Sith 权利或 30 年期租赁权。
- 不构成法律意见；如果无需改变，我们会明确告知。
简要说明
正在发生什么
五个机构正在审查素叻他尼各地含外国股东的公司。苏梅岛 8,213 家，帕岸岛 3,213 家。
您的结构是否有问题
只有泰国股东代表您持有股份时才有问题。下文列有可核查的迹象。
可以采取什么措施
并非转换，而是购买资产，然后在同一份地契上以您本人名义重新登记权利。
需要多久
从签约到登记约需 30 天。
当前情况
规则未变，审查力度变了。
根据《土地法典》，外国个人不能持有土地的完全所有权。通过公司持有从来不是这一规则的例外，其合法性始终取决于泰国股东是否真实。如果其代表外国人持有股份，由外国人出资，并配有附加协议、股份质押或未注明日期的转让表格，就属于《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排。风险不只限于罚款，还可能涉及土地。
据《The Nation》报道，包括 DBD、DSI、土地厅、AMLO 及税务局。2026 年 5 月的一次检查涉及帕岸岛的一栋泳池别墅和一家酒店。
检查您自己的文件
代持安排，还是合法的泰国公司？
许多业主从未看到完整文件。以下是审查时关注的迹象。
可能属于代持安排的迹象
您为泰国股东的股份出资；从未与他们见面；档案中存有预先签署、未注明日期的股份转让文件；泰国股东的股份反向质押给您；附加协议或代理安排使其投票权失效；公司从未开展经营。
可能属于真实公司的迹象
泰国股东以自有资金购买股份，并能提供证明。他们行使投票权。公司开展真实业务，提交真实账目，并就实际收入缴税。股东名册背后没有附加协议、质押或未注明日期的转让文件。
我们并不是认定您的结构违法。我们没有审阅您的文件，任何网站也都没有。请由与我们、卖方或您的管理方均无关联的独立泰国律师审查文件。
有一点与这种结构通常的推销方式相反：通过保护性公司章程确保控制权，是问题的证据，而非抗辩理由。文件越能证明由您独自控制公司，就越容易证明泰国股东代表您持有股份。
您已经承担的成本
为何公司名下的别墅出售最慢。
买家购买的并非只是房屋，而是一家公司及其历年的历史，包括如今已无人能解释的部分。这种风险会反映在价格中。交易在尽职调查阶段停滞，认真考虑的买家退出，而留下的买家会强力议价。公司名下的别墅出售耗时最长，折价也最大。
此外，一个不产生收入的实体仍有年度成本：每年编制账目和申报税务；股东也会变老、迁居，有时去世，将股份留给您从未见过的人。
替代方式
以您本人名义在地契上登记的权利。
Sap-Ing-Sith：依据《不动产基础权利法》B.E. 2562（2019）设立的物权，记载于 Chanote 地契上，与完全所有权人并列。没有股东，没有附加协议，也没有日后需要解除的安排。
您获得的权利
最长 30 年。无需土地所有权人同意即可转让。依法可以继承。法律上可以抵押。土地出售后仍然有效。
您不获得的权利
并非完全所有权：您并不拥有土地。该法没有续期机制，因此绝非 60 或 90 年。除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。价值会随剩余期限缩短而下降。
United Grace Co., Ltd. 是一家 100% 泰资公司，直接拥有其土地。并非以信托方式持有，也并非为您代持。正是这一区别使其并非旧安排换一个名称。并排对比 →
流程 · 约 30 天
无法转换，需要重新购买。
该法没有转换程序。土地须由愿意授予权利的土地所有权人购买，随后以您本人名义重新登记权利。实际操作中，就是资产购买。
第 1 阶段 · 确认及签约
审查别墅、产权及现有公司文件。商定条款、选择方案，并列明包括政府规费在内的全部费用。
第 2 阶段 · 购买
完成资产购买。您的公司退出该资产的持有结构，而非继续留在资产背后。
第 3 阶段 · 登记
在土地局以您本人名义将权利记载于 Chanote 地契。
原公司的清算、出售的税务处理及与股东的结算，仍由您自己的律师和会计师处理。我们不就这些事项提供意见。
费用
费用是多少。
- 签约时
- 购价
- 年度付款
- 3%（按购价计算）
- 签约时
- 购价另加服务费，比例为20%
最低服务费：฿700,000 - 年度付款
- 无需付款
- 签约时
- 无需付款：由我们提供购买资金
- 年度付款
- 6%（按购价计算）
三种方案的权利完全相同，以后可以更换。方案 A 和 B 中，客户承担两个阶段的税款和政府规费：房产出售给 United Grace，以及权利授予或转让。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。计算器 →
עברית。关于泰国法律的一般信息，并非法律意见。您的结构是否合规，取决于我们尚未了解的事实。请向独立的泰国律师确认您的情况。