比较
泰国 Sap-Ing-Sith 与 30 年期租赁对比
住在别墅里时，两者感觉相同。但当您希望出售、留给子女或以其借款时，两者就不再相同。
请提供对方向您提出的租赁合同，我们会审阅最重要的三个条款
一句话概述
Sap-Ing-Sith 与 30 年期租赁有何区别？
30 年期租赁是依据《民商法典》第 537 至 571 条与土地所有权人订立的合同，产生的是合同债权；Sap-Ing-Sith 则是在地契上登记的不动产权利，您可在无需土地所有权人同意的情况下出售、留给继承人或抵押。
关键信息
- 住在别墅里时，两者感觉相同；出售、继承或借款时，区别才会显现。
- 转让租赁权通常需要出租人同意；转让 Sap-Ing-Sith 不需要。
- 两者的期限均最长为 30 年；均不会自动续期。
- United Grace 可按您的选择登记其中任何一种，约需 30 天。
简要说明
《民商法典》第 537–571 条下的租赁属于合同债权（相对权），只约束出租人。超过三年的租赁在土地局作注记，但该法律文件仍是双方之间的合同。
《不动产基础权利法》B.E. 2562（2019）创设的 Sap-Ing-Sith 是记载于 Chanote 地契、与完全所有权人并列的物权。它附着于土地，而非授予权利的人。任何自然人或法人，无论泰国籍或外国籍，均可用本人名义持有。法律条文说明见我们的法律页面。
两者均非完全所有权。根据《土地法典》，外国个人不能在泰国持有土地的完全所有权。
对比
对两种方式提出相同问题
| 买家的问题 | 30 年期租赁 | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| 无需征求任何人同意即可出售？ | 需出租人同意 | 可以，自由转让 |
| 可由我的子女继承？ | 存在争议 | 可以，法律规定 |
| 可以作为借款担保？ | 否 | 依法可以抵押 |
| 土地所有权人出售土地后呢？ | 与原所有权人订立的合同 | 权利保留在地契上 |
| 期限多长？ | 可登记 30 年 | 最长 30 年 |
| 续期？ | 仅是承诺 | 该法没有此机制 |
| 土地局记录上记载什么？ | 一项注记 | 您的姓名，作为权利人 |
| 期满时建筑物如何处理？ | 归土地所有权人所有 | 除非登记，否则归土地所有权人所有 |
| 登记的政府收费？ | 转让规费、印花税及固定规费 | 大致相同 |
方案 A 和 B 中，客户承担两个阶段的税款和政府规费：房产出售给 United Grace，以及权利授予或转让。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。可在费用计算器中计算您的费用。
阅读您的合同
三个条款决定您的租赁权是否是资产
1. 转让
“须事先获得出租人书面同意”意味着您无法未经许可出售。出租人可能拒绝、拖延同意，或按售价的一定比例收费。
2. 继承
未作规定就是风险。如果合同没有规定租赁权传给继承人，泰国法院通常将其视为随承租人去世而终止。
3. 续期
“出租人应再授予 30 年期限”是一家公司对未来买家的承诺，无法对新的土地所有权人强制执行。
只有首个 30 年期限可以登记。任何向您出售 90 年期限的人，出售的都是一个登记期限加两项承诺。
退出
租赁权人出售时会怎样
买家的律师打开租赁合同
发现同意条款。交易现在涉及三方。
征求出租人的意见
其可能拒绝、数周后才答复，或提出收费。
买家计算价格
剩余十九年、无可强制执行的续期、且无银行愿意提供资金的合同，今天的市场价格是多少。
交易拖延
在售六个月，两次降价，最终以折价卖给现金买家。
Sap-Ing-Sith 权利免去了前两个步骤。转让无需同意，买家的律师审阅的是 Chanote 地契上的登记，而非附带第三方的合同。业主网络直接匹配买家和卖家。
何时租赁是合适的选择
如果您打算使用别墅几年后离开，租赁费用低、方式常见且简单。您不打算转售，同意条款就不会产生影响；您不打算借款，缺乏担保物也不会带来成本。计划改变时，租赁才会变得昂贵。
限制
Sap-Ing-Sith 无法提供什么
- 该法没有续期机制。超过原期限的延续需要土地所有权人重新授予并重新登记。我们绝不会在文件上写 60 或 90 年。
- 法定最长期限为 30 年，价值会随剩余期限缩短而下降。
- 除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。
- 补偿承诺属于合同义务。除非登记，否则不对第三方产生约束力。
- 自 2019 年以来，土地局办理的此类登记相对较少。一些土地局不熟悉相关记载。一个项目曾延误约两个月，直到曼谷主管机关介入。
坦诚概述：Sap-Ing-Sith 并不让外国人取得土地所有权，而是让外国人以本人名义取得一项最长 30 年、已登记且可以出售、继承和抵押的土地上的权利。
我们的工作方式
一段话介绍 United Grace
United Grace Co., Ltd. 是一家 100% 泰资公司，是其土地在法律上及实益上的所有权人。并非以信托方式持有，也并非代持。客户以本人名义持有登记于 Chanote 地契上的独立法定权利。登记通常在签约后约 30 天完成。
- 签约时
- 购价
- 年度付款
- 3%（按购价计算）
- 签约时
- 购价另加服务费，比例为20%
最低服务费：฿700,000 - 年度付款
- 无需付款
- 签约时
- 无需付款：由我们提供购买资金
- 年度付款
- 6%（按购价计算）
三种方案登记的权利完全相同，以后可以更换。方案 A 无另行一次性服务费；方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担初始交易两个阶段的税款和政府规费。查看登记记录，或与 51/49 公司结构比较。
本页为一般信息，并非法律意见。《不动产基础权利法》B.E. 2562 出台时间较近，各土地局的实务不同。签署任何文件前，请向独立的泰国律师确认您的情况。