比较
Sap-Ing-Sith 与通过泰国公司持有房产对比
真正经营的公司是合法的。出售给别墅买家的版本通常不是。到了 2026 年，这已不再只是理论问题。
请提供您的股东结构，我们会说明买家的律师将看到什么
一句话概述
Sap-Ing-Sith 与泰国公司有何区别？
Sap-Ing-Sith 权利在土地局以您本人名义登记于地契；51/49 泰国公司则以公司名义持有土地。若其泰国股东是代持人，该结构违法，并面临 2026 年审查风险。
关键信息
- 登记权利：地契记载您的姓名；可以转让、继承和抵押。
- 公司：年度账目、股东风险，且买家的律师会质疑结构。
- 真正经营的公司是合法的；出售给别墅买家的版本通常不是。
- 从公司持有转为登记权利约需 30 天。
所讨论的结构
泰国有限公司持有土地。您持有 49% 股份，泰国股东持有 51%。这仍是苏梅岛和帕岸岛最常被推荐的结构，也是存在真实法律风险的结构。
其存在是因为《土地法典》不允许外国个人持有土地完全所有权，因此市场设计出了公司持有方式。
泰国股东自行出资购买股份、拥有真实经济利益的真正泰国公司，是合法的。但这很少是买家实际获得的安排。若泰国股东代表外国人持有股份，由外国人出资，并配有附加协议、股份质押或未注明日期的转让文件，就属于《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排。
通过保护性公司章程取得“控制权”是问题所在，而非安心的理由。让买家感到安全的文件，恰恰显示了谁真正控制土地。如何识别这些安排，见我们的代持页面。
对比
对两种方式提出相同问题
| 买家的问题 | 51/49 泰国公司 | Sap-Ing-Sith |
|---|---|---|
| 权利登记在谁名下？ | 公司名下 | 您本人名下，载于 Chanote 地契 |
| 我可以出售吗？ | 出售股份，同时转移历史 | 可以，无需同意 |
| 可由我的子女继承？ | 股份及其风险 | 可以，法律规定 |
| 可以作为借款担保？ | 实际操作中困难 | 依法可以抵押 |
| 如果泰国股东去世？ | 其继承人取得股份 | 没有股东 |
| 年度义务？ | 账目及税务申报 | 权利本身不产生此类义务 |
| 监管风险？ | 代持规则；处罚可涉及土地 | 法律允许外国人持有 |
| 期限多长？ | 只要公司经得起审查 | 最长 30 年，无续期 |
银行是否向外国借款人放贷，是信贷决定，而非法律决定：参见融资说明。方案 A 和 B 中，客户承担两个阶段的税款和政府规费：房产出售给 United Grace，以及权利授予或转让。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。可在计算器中模拟您的情况。
2026
当前检查背后的数字
据《The Nation》报道，五个机构共同处理同一事项：DBD、DSI、土地厅、AMLO 及税务局。2026 年 5 月的检查包括帕岸岛的一栋泳池别墅和一家酒店。
风险真实存在，处罚可涉及土地本身；如今每位买家的律师在提出购房建议前都会阅读这些数据。
风险如何转化为折价
买家承接一切
股份出售会转移申报历史、资金轨迹、股东名册及过往账目。买家会据此定价。
建议可预见
买家的律师识别代持问题，并书面记录。这不一定阻止出售，但会决定价格。
不易察觉的年度成本
每年编制账目和申报税务。股东会变老、迁居，有时去世。
观察到的结果
在这些岛屿上，公司名下的别墅出售耗时最长，折价也最大。
登记权利在转售时是不同的交易对象：一份地契上的一项登记，无需同意即可转让，也没有背后的历史需要审计。这就是业主网络交易的对象。
坦诚对比
何时公司是正确选择
如果您在这里经营真实业务，有员工、收入及真正出资的泰国合作方，公司就是正确载体。商业目的需要无限期持有土地、超过任何 30 年上限时，也同样适用。
公司在其通常被推销的情景下会成为问题：外国个人购买私人住宅，泰国股东仅为满足 51% 的要求而被引入。
如果您已经通过公司持有房产
准确了解您持有什么：股东是谁、是否为其股份出资、有哪些附加文件，以及买家的律师会发现什么。请提供结构信息，我们会说明。也可参见 30 年期租赁。
限制
Sap-Ing-Sith 无法提供什么
这并非完全所有权，我们也不会将其描述为完全所有权。
- 该法没有续期机制。超过原期限的延续需要土地所有权人重新授予并重新登记。不要接受任何声称 60 或 90 年的文件。
- 法定最长期限为 30 年，权利价值会随剩余期限缩短而下降。
- 除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。
- 自 2019 年以来，土地局办理的此类登记相对较少。一些土地局不熟悉相关记载；一个项目曾延误约两个月，直到曼谷主管机关介入。
相比之下：以您本人名义记载于地契的物权，无需同意即可转让，依法可以继承。
我们是谁
United Grace
United Grace Co., Ltd. 是一家 100% 泰资公司，是其土地在法律上及实益上的所有权人。并非以信托方式持有，也并非代持。客户以本人名义持有独立的法定权利。结构中没有 49% 股份、附加协议或未注明日期的转让文件，因为并不需要这些安排。登记通常在签约后约 30 天完成。
- 签约时
- 购价
- 年度付款
- 3%（按购价计算）
- 签约时
- 购价另加服务费，比例为20%
最低服务费：฿700,000 - 年度付款
- 无需付款
- 签约时
- 无需付款：由我们提供购买资金
- 年度付款
- 6%（按购价计算）
三种方案登记的权利完全相同，以后可以更换。方案 A 无另行一次性服务费；方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担初始交易两个阶段的税款和政府规费。法律依据页面说明法条；别墅运营页面介绍出租别墅。
本内容为一般信息，并非法律意见。执法实践及土地局程序都会变化。依据本页采取任何行动前，请向独立的泰国律师确认您的情况。