苏梅岛
苏梅岛 Sap-Ing-Sith：以您本人名义在地契上登记房产权利
《土地法典》不允许外国人在这里持有土地。您可以持有的是登记的 Sap-Ing-Sith 权利，以您本人名义记载于 Chanote 地契，期限最长为 30 年。
150+ 位业主 · 约 30 天完成登记 · 无需承诺
一句话概述
如何以您本人名义持有苏梅岛别墅？
外国人不能在苏梅岛持有土地，但可以以本人名义在 Chanote 地契上登记最长 30 年的 Sap-Ing-Sith 权利，由 United Grace Co., Ltd. 作为泰国土地所有权人。
关键信息
- 约 30 天内在土地局完成登记；目前已服务 150+ 位业主。
- 可以转让、继承和抵押；土地出售后仍然有效。
- 三种公开付款方案；计算器列明政府规费和税款。
- 登记后，别墅可加入 i‑ลม 运营网络。
苏梅岛是泰国湾地区发展最成熟的房产市场。这里有机场、全年出租市场，以及数百栋面向外国买家建造的别墅。这里也适用从未允许外国个人持有土地的《土地法典》，因此大量别墅由泰国公司持有。
据《The Nation》于 2026 年 7 月报道，Savills Thailand 统计的苏梅岛 2026 年上半年别墅供应，包含 70 至 80 个项目中的超过 800 套别墅。
United Grace 是一家 100% 泰资公司，在曼谷、苏梅岛和帕岸岛设有办事处。我们以买家本人名义在 Chanote 地契上登记 Sap-Ing-Sith 权利。帕岸岛市场不同，另有专门页面介绍。
您在这里可以持有什么
五种方式，各自能获得什么
| 方式 | 外国人是否可以采用 | 实际限制 |
|---|---|---|
| 土地完全所有权 | 否 | 《土地法典》不允许 |
| 公寓单位完全所有权 | 须在 49% 配额内 | 苏梅岛几乎没有别墅类公寓产品 |
| 不含土地的建筑物 | 是 | 将资产分拆；无法融资 |
| 30 年期租赁 | 是 | 出售需要出租人同意 |
| 51/49 泰国公司 | 是 | 代持风险 |
| Sap-Ing-Sith | 可以，以您本人名义 | 最长 30 年，无续期 |
租赁是《民商法典》第 537–571 条规定的、仅在合同当事人之间产生权利义务的合同。转让需要出租人同意，继承存在争议，且没有银行以此作为担保发放贷款。常见的“30+30+30”是续期承诺，而非权利。完整对比见租赁与 Sap-Ing-Sith。
泰国股东代表外国人持有股份，属于《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排，处罚可涉及土地本身。2026 年，五个机构——DBD、DSI、土地厅、AMLO 及税务局——开始审查素叻他尼各地含外国股东的公司。参见代持结构及公司持有方式与 Sap-Ing-Sith 对比。
据《The Nation》报道。这些公司并非全部属于代持结构。苏梅岛的数量在该府最集中。
该权利
苏梅岛 Chanote 地契上的 Sap-Ing-Sith
Sap-Ing-Sith 源自《不动产基础权利法》B.E. 2562（2019）。它并非合同，而是可登记物权，在土地局记载于 Chanote 地契上，与完全所有权人并列；它附着于土地，而非授予权利的人。
- 任何自然人或法人，无论泰国籍或外国籍，均可持有。
- 法定期限最长为 30 年。
- 无需土地所有权人同意即可自由转让。
- 剩余期限内的权利依法可以继承。
- 法律上可以抵押。某家银行是否向某位外国借款人放贷，是信贷决定。参见融资说明。
- 土地所有权人变更后仍然有效。
United Grace Co., Ltd. 是其所持土地在法律上及实益上的所有权人。并非以信托方式持有，也并非代持。您以本人名义持有独立的法定权利，而非土地所有权。运作机制见我们的法律页面。
两种进入方式
现有业主或新买家
您已持有苏梅岛别墅
清晰的资产购买交易。我们从您现有的持有结构购买房产，取得所有权，并在同一份地契上登记您的权利。原公司不再用于持有该房产。这占我们苏梅岛业务的大部分。
您首次购买
房产以 United Grace 名义购买，您的权利在购买时同步登记。方案 A 和 B 由您提供购买资金；方案 C 由我们提供。仅适用于符合投资组合要求的房产。
第 1 阶段：确认及签约
商定条款、选择收费方案并准备文件。
第 2 阶段：购买
进行尽职调查，并将所有权转让给 United Grace。
第 3 阶段：登记
您的权利在土地局记载于 Chanote 地契。
正常情况下，从签约起约需 30 天。已完成的实例列于登记记录页面。
收费
三种方案，同一权利
- 签约时
- 购价
- 年度付款
- 3%（按购价计算）
- 签约时
- 购价另加服务费，比例为20%
最低服务费：฿700,000 - 年度付款
- 无需付款
- 签约时
- 无需付款：由我们提供购买资金
- 年度付款
- 6%（按购价计算）
方案 A 无另行一次性服务费。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担初始交易两个阶段的税款和政府规费；客户支付年度服务费。三种方案登记的权利完全相同，以后可以更换。
方案 A 和 B 中，客户承担两个阶段的税款和政府规费：房产出售给 United Grace，以及权利授予或转让。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。独立律师费用另计。可在计算器中模拟您的情况。
登记之后
出租别墅，以及日后出售
苏梅岛需求具有季节性。Horizon Homes Samui 指出，60–70% 的游客在 11 月至 3 月间到访，带土地房产扣除运营成本后的净回报率为 5–7%。Savills Thailand 引述的年度回报率为 8–10%。两者均为第三方市场估算，并非针对任何具体房产的要约、预测或保证。
United Grace Hospitality 可承租您的别墅，并按月、每半年或每年支付事先约定的租金；同时以自身名义办理许可，须获批准，并负责营销、预订及宾客服务。我们先评估地段、房屋状况和出租潜力，再提出报价。详情见别墅运营。
转售
| 项目 | 网络 | 中介 |
|---|---|---|
| 佣金 | 参考费率 1.5% | 6–10% |
| 完成登记的时间 | 找到买家并商定条款后，预计 7–10 天完成登记 | 找到买家并商定条款后；登记时间取决于具体交易 |
| 尽职调查 | 可提供文件供独立顾问审阅 | 3–6 周 |
寻找买家另需时间。不保证出售，也不保证找到买家的时间。
权利转让无需土地所有权人签字。日后转售的政府规费，由该次买卖协议约定承担方。
如实说明限制
Sap-Ing-Sith 无法提供什么
- 该法没有续期机制。超过原期限的延续需要重新授予并重新登记。任何声称期限为 60 或 90 年的人，描述的都不是该法提供的权利。
- 除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。
- 权利价值会随剩余期限缩短而下降。定价应考虑这一点。
- 自 2019 年以来，土地局办理的此类登记相对较少，一些土地局仍不熟悉相关记载。据报道，一个项目曾延误约两个月，直到曼谷主管机关介入。
- 这并非土地完全所有权。您持有的是记载于他人地契上的物权。
只有在无人审查时才成立的结构，称不上资产。
United Grace Co., Ltd. · 曼谷 · 苏梅岛 · 帕岸岛 · +66 95 257 9212 · office@united-grace.com。本页为关于泰国法律的一般信息，并非法律意见。作出任何承诺前，请向独立的泰国律师确认您的情况。