帕岸岛
帕岸岛 Sap-Ing-Sith：建房前先理顺结构
尚处较早发展阶段的市场，转售流动性较低。正因如此，第一天设立的结构在这里比在苏梅岛更重要。
土地、在建或已完工房产 · 我们会告知是否适合
一句话概述
如何在帕岸岛通过登记权利购房？
帕岸岛的转售流动性低于苏梅岛，第一天设立的结构尤为重要。因此，United Grace 针对土地、在建或已完工别墅，以您本人名义登记 Sap-Ing-Sith 权利。
关键信息
- 土地、在建或已完工房产：作出承诺前，我们会告知是否适合。
- 约 30 天内，以您本人名义登记于 Chanote 地契，期限最长 30 年。
- 可以转让、继承和抵押；土地出售后仍然有效。
- 与苏梅岛相同的三种付款方案。
多数在帕岸岛购房的人从苏梅岛来到这里，看到相同预算在这里可以买到什么，便开始询问土地。这座岛上交易的很大一部分是土地或未完工建筑，而非已完工别墅。
转售流动性低于苏梅岛：已完工项目更少、买家更少、在售时间更长。因此，一开始设立的结构更重要，因为您不能依赖轻松退出去弥补不良结构。
United Grace 是一家 100% 泰资公司，在曼谷、苏梅岛和帕岸岛设有办事处。我们以买家本人名义在 Chanote 地契上登记 Sap-Ing-Sith 权利。苏梅岛的市场确实不同，另有专门页面。
实际有哪些选择
这里的选择比苏梅岛更有限
| 方式 | 外国人是否可以采用 | 实际限制 |
|---|---|---|
| 土地完全所有权 | 否 | 《土地法典》不允许 |
| 公寓单位完全所有权 | 须在 49% 配额内 | 并非以公寓为主的市场 |
| 不含土地的建筑物 | 是 | 将资产分拆；无法融资 |
| 30 年期租赁 | 是 | 出售需要出租人同意 |
| 51/49 泰国公司 | 是 | 代持风险 |
| Sap-Ing-Sith | 可以，以您本人名义 | 最长 30 年，无续期 |
租赁是《民商法典》第 537–571 条规定的、仅在合同当事人之间产生权利义务的合同。转让需获同意，继承存在争议，且没有银行以此作为担保发放贷款。“30+30+30”续期属于承诺，而非权利。查看租赁和公司持有方式的详细对比。
泰国股东代表外国人持有股份，属于《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排，处罚可涉及土地本身。据《The Nation》报道，素叻他尼 11,649 家此类公司中，帕岸岛有 3,213 家；2026 年 5 月五个机构的一次检查涉及帕岸岛的一栋泳池别墅和一家酒店。参见代持结构。
该权利
地契上的物权，而非抽屉里的合同
Sap-Ing-Sith 依据《不动产基础权利法》B.E. 2562（2019）设立，在土地局记载于 Chanote 地契上，与完全所有权人并列；它附着于土地，而非授予权利的人。
- 任何自然人或法人，无论泰国籍或外国籍，均可持有。
- 法定期限最长为 30 年。
- 无需土地所有权人同意即可自由转让。
- 剩余期限内的权利依法可以继承。
- 法律上可以抵押。具体银行是否向具体外国借款人放贷，是信贷决定。参见融资说明。
- 土地所有权人变更后仍然有效。
United Grace Co., Ltd. 是其所持土地在法律上及实益上的所有权人，并非以信托方式持有，也并非代持。客户以本人名义持有独立的法定权利，而非土地所有权。完整机制见我们的法律页面。
两种进入方式
现有业主或新买家
您已在这里持有房产
清晰的资产购买交易。我们从您现有的持有结构购买房产，取得所有权，并在同一份地契上登记您的权利。原公司不再用于持有该房产。
您准备购买土地或新建房产
这是这里更常见的情况。土地以 United Grace 名义购买，您的权利在投入建筑资金前完成登记。方案 A 和 B 由您提供购买资金；方案 C 由我们提供。仅接受符合投资组合要求的房产。
如果您购买土地建房，应在登记时解决建筑物的权属问题。除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。这是第一天就应讨论的问题，而非第 28 年才讨论。
第 1 阶段：确认及签约
条款、收费方案及文件。
第 2 阶段：购买
进行尽职调查，并将所有权转让给 United Grace。
第 3 阶段：登记
您的权利记载于 Chanote 地契。
正常情况下，从签约起约需 30 天。已完成的实例列于登记记录页面。
收费
三种方案，同一权利
- 签约时
- 购价
- 年度付款
- 3%（按购价计算）
- 签约时
- 购价另加服务费，比例为20%
最低服务费：฿700,000 - 年度付款
- 无需付款
- 签约时
- 无需付款：由我们提供购买资金
- 年度付款
- 6%（按购价计算）
方案 A 无另行一次性服务费。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担初始交易两个阶段的税款和政府规费；客户支付年度服务费。三种方案登记的权利相同，以后可以更换方案。
方案 A 和 B 中，客户承担两个阶段的税款和政府规费：房产出售给 United Grace，以及权利授予或转让。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。独立律师费用另计。可在计算器中计算您的费用。
登记之后
别墅出租与退出
Savills Thailand 引述的年度回报率为 8–10%。Horizon Homes Samui 更为保守，认为带土地房产扣除运营成本后的净回报率为 5–7%，并指出 60–70% 的游客在 11 月至 3 月间到访。这些是第三方对较广泛岛屿市场的估算，并非对任何具体房产的预测。
United Grace Hospitality 可承租您的别墅，并按月、每半年或每年支付事先约定的租金；同时以自身名义办理许可，须获批准，并负责营销、预订及宾客服务。我们先评估地段、房屋状况和出租潜力，再提出报价。参见别墅运营。
为何这里更需要业主网络
苏梅岛的交易量足以让别墅最终找到买家。帕岸岛的市场更薄弱，因此内部业主及买家网络往往决定能否出售，还是继续等待。
| 项目 | 网络 | 中介 |
|---|---|---|
| 佣金 | 参考费率 1.5% | 6–10% |
| 完成登记的时间 | 找到买家并商定条款后，预计 7–10 天完成登记 | 找到买家并商定条款后；登记时间取决于具体交易 |
| 尽职调查 | 可提供文件供独立顾问审阅 | 3–6 周 |
寻找买家另需时间。不保证出售，也不保证找到买家的时间。
权利转让无需土地所有权人签字。日后转售的政府规费，由该次买卖协议约定承担方。
如实说明限制
决定前请阅读
- 该法没有续期机制。超过原期限的延续需要重新授予并重新登记。不要接受任何 60 或 90 年的说法。
- 除非另行登记，建筑物在期满时归土地所有权人所有。这是在这里买地建房时最重要的一项条款。
- 权利价值会随剩余期限缩短而下降。
- 自 2019 年以来，土地局办理的此类登记相对较少，一些土地局仍不熟悉相关记载。
- 这并非土地完全所有权，而是在您并不拥有的地契上登记的物权。
- 无论采用什么结构，帕岸岛的转售都比苏梅岛慢。清晰、可转让的权利会提高机会，但不会凭空创造市场。
United Grace Co., Ltd. · 曼谷 · 苏梅岛 · 帕岸岛 · +66 95 257 9212 · office@united-grace.com。关于泰国法律的一般信息，并非法律意见。作出承诺前，请向独立的泰国律师确认您的情况。