产权 · 阅读约需 12 分钟 · 2026 年 7 月更新

泰国 Sap-Ing-Sith 与 30 年期租赁：坦诚对比

两者均提供 30 年期限。只有一种以您本人名义登记。

不构成法律意见 · 任何结构均应向独立的泰国律师确认

如果您是外国人，在泰国购买别墅，通常会被推荐三种方式之一：30 年期租赁、51/49 公司或 Sap-Ing-Sith 权利。三者都被描述为“与拥有产权一样好”。它们并不相同，区别只会在您尝试出售、以房产借款或传给子女时显现。

先了解那条从未改变的规则

根据泰国《土地法典》，外国个人不能持有土地完全所有权。市场上的所有方式，都是在泰国个人或公司拥有的土地上持有某种权利。因此，真正的问题不是“我是否拥有它”，而是“我究竟持有什么，其保障有多强”。

《民商法典》第 537–571 条下的租赁（เช่า，chao）属于合同债权（相对权），只约束您的出租人。超过三年的租赁在土地局作注记，但法律文件本身仍是合同。实际区别见下方对比。

《Sap-Ing-Sith 法》B.E. 2562（2019），即《不动产基础权利法》，创设了一类新的可登记不动产权利。它在土地局直接记载于 Chanote 地契上，与完全所有权人并列；它附着于土地，而非授予权利的人。任何自然人或法人，无论泰国籍或外国籍，均可持有，法定期限最长为 30 年。

因为属于物权，它具有资产的特性：无需出租人同意即可自由转让，剩余期限内依法可以继承，可以抵押，包括抵押给泰国银行，且土地易主不会影响它。新的土地所有权人取得的土地上保留您的权利。

租赁让您使用别墅，登记权利让您持有资产。这两个词之间的差距，就是整个决定的关键。

理论在此变成金钱问题。买家的泰国律师打开租赁合同，发现转让条款要求出租人书面同意，因此交易涉及三方。出租人有权拒绝、数周后才答复，或为同意提出收费，通常按售价的一定比例计算。同时，买家被要求支付今天的市场价格，购买一份例如剩余十九年、无法强制执行续期、且无银行愿意提供资金的合同。

多数此类交易并非突然失败，而是不断拖延：在售六个月、两次降价，最终以折价卖给现金买家，悄然抵消数年的租金收入。租赁本身并无缺陷，只是并非为出售而设计。

这里应坦诚说明。日常使用上，两者相同：您居住、出租、装修别墅，支付相同的公用事业费用及税款。两者均以 30 年为上限。Sap-Ing-Sith 并非“更长期的产权”。两者都建立在泰国个人或公司拥有的土地上，土地局收费也大致相同。区别不在度假体验，而在退出。

方案 A 和 B 中，客户承担房产出售给 United Grace 及权利授予或转让两个阶段的税款和政府规费。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。计算器分别估算各阶段费用。登记本身通常在签约后约 30 天完成。

如果您计划使用别墅几年后离开，租赁费用低且简单。如果房产应是一项资产——可出租、用于借款、出售给他人并留给家人——租赁无法确定地提供这四项能力，而登记权利可以提供全部四项。这就是整个对比。

有实际登记。该法自 2019 年施行，土地局将其作为 Chanote 地契上的标准登记办理。现实限制并非法律，而是找到愿意授予权利的土地所有权人；United Grace 正是为此而设立。

权利届时终止，土地仍归所有权人所有。在此期间有两点重要：您可随时出售剩余期限内的权利，而所出售权利的价值会随期限缩短而下降。因此，宜在有现成买家的网络内持有，而非独自持有。

法律上该权利可以抵押，泰国银行可以在其上登记抵押。某家银行是否向某位外国借款人放贷，是信贷决定，而非法律决定。但租赁权从一开始就没有可供担保的权利。

控制权是问题，而非安心的理由。如果泰国股东代表您持有股份，就属于《土地法典》和《外国人经营法》下违法的代持结构。登记权利完全不需要股东。

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