外国人能在苏梅岛持有房产吗？2026 年指南

简要回答：可以持有公寓单位，不能以本人名义持有土地，其他情况取决于您持有何种土地上的权利。以下说明各方式在苏梅岛和帕岸岛实际为您提供什么。

1. 公寓单位：完全所有权，但供应有限

外国人可持有已登记公寓项目中单位的完全所有权，前提是外籍持有比例不超过建筑物可出售面积的 49%。这在苏梅岛只占市场很小一部分，几乎没有别墅类产品，因此多数寻找私人泳池别墅的买家找不到符合需求的公寓。

2. 建筑物，而非土地

外国人可以以本人名义拥有房屋或建筑物，其下土地归他人所有。这可行，但会分拆资产：别墅的价值主要在于地块及景观；如果建筑物所在土地上没有稳固的权利，就难以出售，也无法融资。

3. 30 年期租赁

最常见的方案。租赁产生的是合同债权：转让需要出租人同意，继承存在争议，且没有银行以此作为担保发放贷款。超过登记期限的续期条款是承诺，而非权利。我们在此作了详细比较。

4. 51/49 泰国公司：需要谨慎的方式

泰国有限公司持有土地；外国买家持有 49% 股份，泰国股东持有 51%。这仍是岛上最常被推荐的结构，也是存在真实法律风险的结构。如果泰国股东代表外国人持有股份，由外国人出资，并配有附加协议、股份质押或未注明日期的转让文件，就属于《土地法典》和《外国人经营法》禁止的代持安排。执法行动分阶段开展，处罚可涉及土地本身。

还有不易察觉的成本。公司每年必须提交账目及税务申报，股东会变老、有时去世，任何未来买家都承接整个历史。这也是公司名下的别墅出售耗时最长、折价最大的原因。

5. Sap-Ing-Sith 权利：以您本人名义登记

自 2019 年以来，泰国法律承认一种外国人可亲自持有、期限最长为 30 年的可登记不动产权利，直接记载于 Chanote 地契。无需同意即可转让，依法可以继承，可以抵押，土地所有权人变更后仍然有效。United Grace 采用这一方式：我们的 100% 泰资公司持有完全所有权，您的权利以您个人名义登记在同一份地契上。

五种方式并排比较

签署任何文件前应核查什么

打开房产业主核查清单

持有之后呢

产权是三个问题之一，另外两个是如何从别墅获得收益，以及希望退出时能否退出。在 United Grace 网络中，这两项问题由别墅运营及业主网络解决。

我们常被问到的问题

我的泰国配偶可以拥有土地吗？

可以，而且很常见。请了解其含义：土地在法律上归她所有，土地局通常会要求您声明购买资金属于她的个人财产。您本人名义的登记权利可记载于同一份地契。这也是许多跨国婚姻夫妻采用的处理方式。

长期居留会改变土地所有权规则吗？

不会。签证身份与土地所有权属于不同制度。长期居留不会让外国个人取得土地完全所有权。

我应预算哪些政府规费？

方案 A 和 B 中，客户承担房产出售给 United Grace 及权利授予或转让这两个阶段的税款和政府规费。方案 C 中，United Grace 提供购买资金，并承担两个阶段的这些税款和规费。使用计算器逐阶段估算，并在协议中确认金额及费用承担。支付任何定金前，应取得书面说明。

帕岸岛的规则不同吗？

法律相同。实际区别在于地契等级、坡度及通行条件。帕岸岛的山坡地块更常持有低于完整 Chanote 的地契等级，这会限制可登记的权利。

今年准备在苏梅岛或帕岸岛购买？

请提供地块及价格。我们会说明可以以您本人名义登记什么，以及费用多少。

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